ImmobilienbewertungBlaustein 2025

Blaustein liegt westlich von Ulm an der Blau und umfasst offiziell die Ortsteile Arnegg, Bermaringen, Ehrenstein, Herrlingen, Klingenstein, Lautern, Markbronn‑Dietingen, Weidach und Wippingen. Die Siedlungsbereiche bilden eine Talachse entlang der Blau und Höhenlagen in den Randortsteilen. Bahnseitig ist der Ort über die Stationen Herrlingen und Blaustein angebunden; innerörtlich ergänzen Buslinien mit Knoten am ZOB.

Das Stadtbild reicht von gewachsenen Kernen (u. a. Ehrenstein, Klingenstein) bis zu Ein‑ und Reihenhausgebieten in den Höhenorten. Vor Kauf oder Vermietung sollten Bebauungspläne und örtliche Satzungen geprüft werden (z. B. Bauweise, überbaubare Flächen, First- und Traufhöhen, Stellplätze). Die Stadt stellt rechtskräftige Bebauungspläne und ein Kartenportal bereit. Zusätzlich sinnvoll: Bestandsunterlagen, Nachweise über Modernisierungen, Beurteilung der Erschließung (Zufahrt, Stellplätze), Belichtung und Gartenorientierung. In Randlagen die topografische Situation und mögliche Hanglagen berücksichtigen.

Je nach Objekt kommen Vergleichswert (typische Wohnhäuser in den Ortsteilen), Ertragswert (vermietete Nutzungen) und Sachwert (individuelle Einfamilienhäuser) in Betracht. Für Reihen- und Doppelhäuser in serieller Bauweise ist der Vergleichswert oft tragfähig; bei gemischt genutzten Objekten mit Mieteinnahmen ist eine Ertragsbetrachtung zweckmäßig. Die Auswertung sollte Ortsstrukturen berücksichtigen: Talnahe Lagen entlang der Blau unterscheiden sich von Höhenorten wie Bermaringen oder Markbronn-Dietingen hinsichtlich Bebauungstypen, Parzellenzuschnitt und Freiraumbezug. Bebauungspläne und örtliche Vorgaben setzen den rechtlichen Rahmen; sie sind für die Beurteilung der zulässigen Nutzung, der möglichen Erweiterungen und der Gestaltung maßgeblich.

• Natur & Erholung: In Lautern berührt das Naturschutz- und FFH‑Gebiet Kleines Lautertal das Stadtgebiet; Qualität von Freiräumen, Wegebeziehungen und Sichtbezügen vor Ort prüfen.
• ÖPNV: Erreichbarkeit der Bahnhöfe „Herrlingen“ bzw. „Blaustein“ und die Busanbindung am ZOB anhand der DING‑Fahrpläne (z. B. Halte Herrlingen Bahnhof, Blaustein ZOB) prüfen; Fußwege, Querungen und Taktung zur täglichen Nutzung abgleichen.
• Ortsteil klären: Unterschiedliche Siedlungsränder und Höhenlagen (z. B. Bermaringen/Markbronn) wirken auf Belichtung, Erschließung, Außenraumqualität und winterliche Erreichbarkeit