ImmobilienbewertungBerlin 2025

Der Markt zieht wieder an - aber extrem zweigeteilt.

• • Nach zwei schwachen Jahren steigt die Aktivität wieder: 2024/2025 wurden in Berlin wieder mehr Wohnungen verkauft und höhere Umsätze erzielt - trotz weiter hoher Bau- und Finanzierungskosten. Das zeigt der aktuelle Immobilienmarktbericht der Stadt. target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2">
  • • Der mittlere Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Berlin liegt aktuell bei rund 5.700-5.800 €/m² (Bestand). Das ist nur ein moderater Rückgang von ca. 1,5 % gegenüber dem Vorjahr, also kein Crash. target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2">
    • • Berlin hat 2020 den sogenannten Mietendeckel beschlossen: Mieten für viele Bestandswohnungen (Baujahr vor 2014) wurden eingefroren und teils sogar abgesenkt. Ziel war Mietentlastung. Kritiker warnten direkt damals vor Investitionsstau und Rückgang bei Modernisierung. target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2">

  Neubau: politisch gewollt, praktisch stockend.

  • • Berlin hat sich politisch selbst verpflichtet, bis zu 20.000 neue Wohnungen pro Jahr zu schaffen. Dieses Ziel wurde in keinem Jahr erreicht und wird voraussichtlich auch 2025 verfehlt. Grund: hohe Baukosten, Zinsen, Genehmigungsstau. target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2">[Quelle: Guthmann Estate

1. U-/S-Bahn-Anbindung (Tarifbereich A/B) = harter Euro-Faktor.

• • In Berlin wird Wohnwert fast reflexhaft über ÖPNV-Anbindung definiert. Wohnungen in fußläufiger Distanz zu einer U-Bahn- oder S-Bahn-Station werden teurer gehandelt als Objekte, die nur per Bus erreichbar sind. Makler weisen explizit auf U2, U7, Ringbahn usw. hin, weil Pendelzeiten in Richtung City-Ost oder City-West kaufentscheidend sind. target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2">
  • • Berlin wird nicht nur nach Bezirk bepreist, sondern nach Kiez. Klassische Beispiele: Kollwitzkiez (Prenzlauer Berg) und Graefekiez (Kreuzberg). Das Narrativ "beliebter Kiez, Altbau, Balkon" rechtfertigt massive Aufschläge. target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2">
    • • In Berlin zahlen Käufer aktiv für typische Altbaumerkmale: hohe Decken, Dielenboden, Stuck, Gründerzeit-Fassade – plus Balkon, am besten Südbalkon. Diese Merkmale gelten als knapp und lösen Aufpreis aus, auch wenn die restliche Wohnung nicht perfekt saniert ist. target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2">
      • • In Berlin kann eine "mittelgute" Wohnung in Top-Kiez, 2. OG Altbau mit Balkon nahe U-Bahn, teurer sein als eine technisch bessere, frisch sanierte Wohnung 15 Minuten weiter draußen ohne direkte Schienenanbindung. target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2">[Quelle: gaspar-immobilienberatung.de
      • • Wer den genauen Mikrostandort (Straße, Laufweite zur U-Bahn, Milieuschutzstatus, Süden-Balkon ja/nein) nicht korrekt einpreist, landet bei der Bewertung sofort daneben – teils im fünfstelligen Bereich pro Wohnung

Fehler 1: Zu hoher Angebotspreis "weil Kreuzberg / Prenzlauer Berg eh weggeht."

• • Einer der größten Fehler beim Verkauf in Berlin ist falsche Preiseinschätzung. Ein zu hoher Startpreis schreckt qualifizierte Käufer ab, verlängert die Vermarktung und am Ende wird oft unter Wert verkauft. Makler in Berlin warnen ausdrücklich davor, einfach irgendeinen Fantasie-m²-Preis aus dem Lieblingskiez anzusetzen. Stattdessen muss der reale lokale Marktwert her – also konkrete Mikrolage, Zustand, Mietstatus. target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2">
  • • Berlin ist Mieterstadt, und Kauf bricht Miete nicht (§ 566 BGB). Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung bleibt der Mieter drin, der Käufer wird automatisch neuer Vermieter mit allen Rechten UND Pflichten – es gibt kein Sonderkündigungsrecht "wegen Verkauf". Das gilt auch für Eigenbedarfskündigungen: Die sind nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich, teils mit Sperrfristen. target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2">

Fehler 3: Milieuschutz / Vorkaufsrecht / Aufteilungsverbote nicht prüfen.

• • Große Teile von Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Neukölln etc. stehen unter Milieuschutz ("soziale Erhaltungsgebiete"). Dort kann der Bezirk ein Vorkaufsrecht ausüben oder eine sogenannte Abwendungsvereinbarung verlangen. In dieser Vereinbarung verpflichtet sich der Käufer z. B., jahrelang keine Luxusmodernisierung durchzuziehen, keine zusätzlichen Balkone oder Aufzüge anzubauen und keine Umwandlung in Eigentumswohnungen voranzutreiben. Das schränkt die Wertsteigerungsstory massiv ein. target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2">

Fehler 4: Zustand kleinreden ("Altbau-Charme reicht schon").

• • Ja, Altbau mit Stuck + Balkon ist in Berlin extrem gesucht und wird explizit so vermarktet. target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2">
  • • Berlin ist wieder aktiv im Verkauf, aber der Markt ist komplett lagedriven. Bestand stabilisiert sich, Neubau steckt fest. target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2"> target="_blank" rel="noopener noreferrer" class="text-primary-600 hover:text-primary-700 font-medium text-xs ml-2">[Quelle: IMMODO Berlin