ImmobilienbewertungErbach 2025

Erbach liegt südwestlich von Ulm am nördlichen Donauufer; zur Stadt gehören die offiziell benannten Stadtteile Bach, Dellmensingen, Donaurieden, Ersingen und Ringingen. Prägend ist der Übergang von der Donauaue zum Hochsträß mit Auenflächen und kleinen Stillgewässern. Für den ÖPNV sind u. a. Erbach Bahnhof sowie innerörtliche Haltepunkte relevant; die Stadtteile werden über Linien im Donau‑Iller‑Verbund bedient.

Der Bestand ist heterogen: dörflich geprägte Quartiere in den Stadtteilen und gewachsene Wohngebiete in der Kernstadt; häufig Ein‑/Zweifamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser. Typische Prüfpunkte: energetischer Zustand (Dach, Fassade, Fenster, Heizung), Grundrisse vor Sanierungen sowie Feuchteschutz im Sockel‑/Kellerniveau. Naturräumlich gehört die Donauaue im Stadtgebiet zu einem europäischen Schutzkomplex; das FFH‑Gebiet „Donau zwischen Munderkingen und Ulm und nördliche Iller“ (Nr. 7625‑311) umfasst Donauabschnitte und Auenflächen im Verbund. Für Objekte in Auen‑/Niederungsnähe empfiehlt sich die Einsicht in die amtlichen Unterlagen zum FFH‑Gebiet (z. B. Managementplan/Übersichtskarten), um mögliche Auflagen und Biotopschutz zu berücksichtigen.

Je nach Objekt und Nutzung kommen Vergleichs‑, Ertrags‑ oder Sachwertverfahren infrage. Im kleinteiligen Stadtgefüge mit mehreren Ortsteilen sind belastbare Vergleichsfälle oft ortsteilbezogen abzuleiten. Planungsrechtliche Rahmenbedingungen (z. B. gültige Bebauungspläne und örtliche Bauvorschriften) steuern Nachverdichtungen, Umnutzungen und Anbauten; die Stadt veröffentlicht rechtsverbindliche Pläne und aktuelle Verfahren online. Vor einer Bewertung sollten Sie prüfen, ob für das Grundstück ein Bebauungsplan gilt und ob laufende Verfahren (Aufstellung/Änderung) berührt sind.

Check vor Ort: Lagebezug zu benannten Ortsteilen (z. B. Dellmensingen oder Donaurieden) sowie Erreichbarkeit über Haltepunkte rund um Erbach Bahnhof und zentrale Knoten. Praktisch ist der Blick in die DING‑Fahrplantabellen, die Erbach Bahnhof und innerörtliche Haltestellen in Linien wie 21, 231 oder 239 führen; so lassen sich Taktlagen und Umsteigebeziehungen im Alltag einschätzen. Zusätzlich die kommunalen Karten/Pläne einsehen, wenn Bau‑ oder Nutzungsänderungen geplant sind.