ImmobilienbewertungDortmund 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt ist weiter gefragt. Die Stadt meldet anhaltenden Zuzug, insbesondere von jüngeren Haushalten und Studierenden, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht und Preise sowie Mieten nach oben treibt. Aktuell liegen Kaufpreise in Dortmund im Schnitt bei rund 2.644 €/m² für Eigentumswohnungen und etwa 3.403 €/m² für Häuser. Die Nachfrage konzentriert sich stark auf Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser, die weiterhin als knappes Gut gelten. Parallel sieht man, dass sich die Finanzierungssituation stabilisiert und Eigennutzer wieder aktiver kaufen – also nicht nur Kapitalanleger. Besonders gefragte und teure Mikrolagen wie der Phoenix-See (Hörde) und klassische Innenstadt-Viertel bleiben Preistreiber: Am Phoenix-See werden für Wohnungen teils bis zu ca. 5.000 €/m² aufgerufen, also deutlich über dem Stadtdurchschnitt.

Zentrumsnahe Lagen (Innenstadt-West, Kreuzviertel):
Kreuzviertel gilt als eine der gefragtesten innerstädtischen Wohnlagen: typische Preise zwischen ca. 3.500 €/m² und 4.500 €/m² – deutlich über dem Dortmunder Durchschnitt von ~2.600 €/m² (+30 % und mehr Aufschlag). Die Gründe: Altbau-Charme aus der Gründerzeit/Wilhelminischen Epoche, Gastro-, Kultur- und Freizeitszene fußläufig in City-/Innenstadt-West-Lage.

Wassernähe / Phoenix-See (Hörde):
Wohnen direkt oder fußläufig am Phoenix-See ist ein Statussymbol – das Areal gilt als Vorzeigeprojekt des Dortmunder Strukturwandels. Käufer zahlen hier die höchsten Quadratmeterpreise der Stadt (bis ~5.000 €/m² bei Wohnungen; Einfamilienhäuser am See lagen teils um 750.000 €). Das Niveau liegt damit fast doppelt so hoch wie der Stadtschnitt.

TU-Dortmund-/Uni-Nähe (Eichlinghofen, Hombruch, Barop):
Stadtteile rund um die Technische Universität Dortmund / Campus Süd (Hombruch, Eichlinghofen) sind für Studierende, wissenschaftliches Personal und Investoren interessant. Inserate werben aktiv mit "UNI-Nähe", kleine Einheiten werden schnell vermietet, und die Nachfrage nach Wohnraum im Umfeld bleibt hoch – trotz begrenzter Wohnheimplätze.

Verkehrsanbindung (U-/S-Bahn, Autobahnachsen A40/B1/A45):
Dortmund hat ein dichtes Nahverkehrsnetz aus U-Bahn, S-Bahn, Straßenbahn und Bussen; die City ist ÖPNV-Knoten im östlichen Ruhrgebiet. Gleichzeitig sitzt die Stadt direkt an den Ruhrgebiets-Hauptachsen (A40/B1 als Ost-West-Trasse durchs Ruhrgebiet bis Dortmund, Anschluss an weitere Autobahnen wie A45) – ein Plus für Pendler:innen.

Zu hoher Angebotspreis:
Viele private Verkäufer starten immer noch mit Fantasiepreisen. Bundesweit liegt die Lücke zwischen Angebotspreis und real verhandeltem Kaufpreis aktuell grob bei ~7–10 %. Effekt: wenn Sie 5–10 % über Marktwert ins Listing gehst, bekommst Sie weniger qualifizierte Anfragen, brauchst länger und landest am Ende trotzdem beim realistischen Wert – nur mit mehr Zeitdruck.

Kein gültiger Energieausweis parat:
In Deutschland ist der Energieausweis beim Verkauf Pflicht. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen; fehlende oder falsche Angaben gelten als Ordnungswidrigkeit und können Bußgelder im fünfstelligen Bereich (bis zu 10.000 €+, teils genannt bis 15.000 €) auslösen. Gerade bei Dortmunder Altbauten (Kaiserviertel, Altbau Kreuzviertel etc.) achten Käufer:innen inzwischen massiv auf Energieklasse und mögliche Sanierungskosten.

Altlasten / Bergbauschäden kleinreden:
Risse im Mauerwerk, Setzungen aus altem Bergbau oder kontaminierter Untergrund sind im Ruhrgebiet kein Randthema. Käufer erwarten Nachweise zu alten Bergschäden, Bodengutachten oder Vereinbarungen zur Kostenübernahme – sonst drücken sie massiv den Preis oder steigen aus.

Falsches Timing:
Frühling und Herbst gelten traditionell als die stärksten Verkaufsfenster: bessere Präsentation (Licht, Grün, gepflegte Außenbereiche), hohe Umzugsbereitschaft, aktive Käufersuche nach der Winterpause. Winter dagegen ist oft zäher (schlechtes Licht, weniger spontaner Traffic), außer Sie spielst gezielt die Knappheit aus.