ImmobilienbewertungIllerkirchberg 2025

Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Oberkirchberg und Unterkirchberg. Prägend ist die Lage am westlichen Illerufer; zusätzlich durchziehen kleinere Gewässer das Gebiet, darunter im Ortsteil Oberkirchberg die „Mündel“/das „Hornbächle“ sowie in Unterkirchberg die Weihung und der Fischbach. Diese Gewässer und die Tallage strukturieren Siedlungsränder und Grünzüge. In den Ortsteilen dominieren gewachsene Siedlungskerne mit Ein- bis Zweigeschossigkeit sowie jüngere Wohngebiete an den Rändern. Grünzüge entlang der Gewässer tragen zur Durchlüftung und zu Wegeverbindungen zwischen den Quartieren bei.

Im Bestand finden sich dörfliche Kerne mit älteren Gebäuden, Nachkriegs- und 1970er‑Jahre‑Siedlungen sowie jüngere Wohngebiete. Bei Bestandsobjekten sind energetische Ertüchtigungen (Dach, Fassade, Fenster, Heizung) und rechtliche Unterlagen (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Baulasten) zu prüfen. Aufgrund der Fluss- und Bachnähe empfiehlt sich eine Lageprüfung über die Hochwassergefahren- und ‑risikokarten des Landes Baden‑Württemberg, die ausgewiesene Überflutungsflächen kartieren. Bei älteren Gebäuden sind Tragwerk, Feuchteschutz und Leitungsbestand zu prüfen; in dichten Altortslagen können Abstandsflächen, Gestaltungssatzungen und Stellplatzregelungen eine Rolle spielen. Für Wohnungseigentum sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftspläne und Protokolle der Eigentümerversammlung wichtig. Neubau- oder Erweiterungsvorhaben sollten mit den Bebauungsplänen der Gemeinde abgeglichen werden.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist in homogenen Teilmärkten das Vergleichswertverfahren geeignet; bei geringerer Vergleichbarkeit bietet sich der Sachwert an. Für Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Die Aufteilung in Ober- und Unterkirchberg führt zu kleinräumigen Lageunterschieden; Wertermittlungen sollten daher Ortsteil, Baualtersklasse und Erschließungssituation differenziert berücksichtigen. Bebauungspläne und örtliche Satzungen der Gemeinde sind bei Umbauten/Erweiterungen einzubeziehen. Gutachter sollten die kleinräumige Lagequalität innerhalb der beiden Ortsteile untersuchen (Erschließung, Lärmsituation an klassifizierten Straßen, Erreichbarkeit des ÖPNV) und Modernisierungszustände nachvollziehbar dokumentieren. Bei Mischnutzungen ist die Trennung baulicher und wirtschaftlicher Wertanteile transparent herzuleiten.

Praktische Checkliste: (1) ÖPNV‑Anbindung über Linien im DING‑Gebiet prüfen; u. a. verkehrt die Linie 724 auf der Relation Senden – Illerkirchberg – Wiblingen (Fahrplantabelle einsehen). (2) Ortsteilbezug klären (Oberkirchberg vs. Unterkirchberg) und straßenräumliche Situation vor Ort bewerten (Durchgangsverkehr, Querungen).