Bruchsal, Baden-Württemberg

ImmobilienbewertungBruchsal 2025

Aktuelle Marktpreise Bruchsal

3.500 €/m²

Ø Kaufpreis

10,6 €/m²

Ø Mietpreis

Letzte Aktualisierung: 3.12.2025

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Lokaler Immobilienguide • Bruchsal

Bruchsal 2025: Lokale Immobilieneinordnung

Große Kreisstadt im Norden des Landkreises Karlsruhe mit kleinteiligen Stadt- und Stadtbahnlagen; gewachsene Quartiere treffen auf gut erschlossene Haltepunkte.

Lage & Struktur

Bruchsal liegt im nördlichen Landkreis Karlsruhe und ist über den Bahnhof „Bruchsal“ sowie die Stadtbahnhaltepunkte „Schlossgarten“ und „Stegwiesen“ in das Netz des Karlsruher Verkehrsverbunds eingebunden. Der Schienen-Liniennetzplan weist die Anbindung deutlich aus.

Kauf- vs. Mietmarkt – worauf achten?

Bestände reichen von Nachkriegsbauten und Reihenhausgebieten bis zu Einfamilienhäusern in den Stadtteilen. Bei Beständen sind energetische Sanierungsstände, Dach- und Kellerabdichtungen sowie haustechnische Erneuerungen zu prüfen. Für Grundstücke in naturnahen Lagen gilt: mögliche Restriktionen aus Natura-2000-Schutzgebieten berücksichtigen. Das ausgewiesene FFH-Gebiet „Kinzig-Murg-Rinne und Kraichgau bei Bruchsal“ berührt Teilflächen im Stadtgebiet; Bebauungsabsichten sollten gegen Schutzgebietsgrenzen und örtliche Satzungen abgeglichen werden.

Bewertung in Bruchsal

Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind Vergleichs- und Sachwertverfahren üblich; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern bietet sich das Ertragswertverfahren an. Die örtliche Marktstruktur ist kleinteilig: Kernstadtlagen mit Stadtbahnbezug stehen neben ruhigeren Wohnlagen in den Stadtteilen. Für eine belastbare Ableitung sind zustands- und lagebezogene Anpassungen (Baujahr, Modernisierungen, Mikrostandort, Gebäudequalität) transparent zu dokumentieren; pauschale Abschläge ohne Beleg sind zu vermeiden.

Mikrolage prüfen

Checkliste vor Ort:

Stadtteile und Quartierszuordnung klären – offiziell geführt werden u. a. Heidelsheim, Helmsheim, Obergrombach, Untergrombach; dies hilft bei der Einschätzung von Schulwegen, Versorgung und Bauleitplanung

Erreichbarkeit per Stadtbahn verifizieren – z. B. Halt „Schlossgarten“ für die Kernstadt

(3) Bauleitpläne/Satzungen der Stadt beachten und mit Objektmerkmalen abgleichen (Dachform, Stellplätze, GRZ/GFZ).

Häufige Fragen zu Bruchsal

Welche Unterlagen erleichtern die Wertermittlung?

Grundbuchauszug, aktueller Lageplan, Baupläne/Nutzungsberechnungen, Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen sowie Protokolle/Teilungserklärung bei Wohnungseigentum.

Wie prüfe ich die Mikrolage ohne Zahlenangaben?

Haltepunkte und Wegebeziehungen ablaufen, Lärmquellen vor Ort einschätzen, Bauleitpläne und Satzungen der Stadt gegen das Objekt prüfen und Schutzgebietsgrenzen verifizieren.

Worauf achten bei Bestandsobjekten?

Baukonstruktion, Feuchteschutz, Haustechnik, Wärmebrücken, Dach und Keller; Dokumentation der Eingriffe und ggf. Denkmalschutzauflagen einsehen.

Vertrauenswürdige Quellen:

www.kvv.de•rpk.baden-wuerttemberg.de•www.bruchsal.de

Aktuelle Immobilienpreise in Bruchsal

Durchschnittliche Mietpreise: 10,6 €/m², Kaufpreise: 3.500 €/m². Möchten Sie den Hauswert ermitteln für Ihre Immobilie?

Wohnungsmiete

10,8 €/m²

9,7 €/m² - 14,2 €/m²

Hausmiete

10,5 €/m²

9,6 €/m² - 14,4 €/m²

Wohnungskauf

3.250 €/m²

2.850 €/m² - 5.250 €/m²

Hauskauf

3.750 €/m²

3.200 €/m² - 7.000 €/m²

Karlsruhe Kreis

ab 3.700 €/m²

1 PLZ abgedeckt

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Methodische Grundlage: Die Bewertungsmethodik orientiert sich an ImmoWertV und §196 BauGB. Mehr Details finden Sie auf unserer Methodikseite. Letzte Aktualisierung: 3.12.2025.

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