ImmobilienbewertungKlausen 2025

Klausen ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Bernkastel-Wittlich und gehört zur Verbandsgemeinde Wittlich-Land. Die heutige Gemeinde wurde 1969 aus den bis dahin eigenständigen Dörfern Krames und Pohlbach gebildet; rund um die spätgotische Wallfahrtskirche „Maria Heimsuchung“, die 1502 geweiht wurde, entwickelte sich daraus der Ortsteil Klausen als geistliches und historisches Zentrum. Zur Gemeinde zählen Krames, Pohlbach sowie Wohnplätze wie Pohlbacher Mühle, Forsthaus, Hof Weidenhaag und Neu-Minheim. Klausen liegt in der Moseleifel am Rand der Moselberge; durch die Gemarkung fließen Grönbach und Kramesbach, die in die Salm münden. Für die Anbindung nach Wittlich und in die umliegenden Orte ist das regionale Busnetz „Wittlicher Land“ des Verkehrsverbunds Region Trier (VRT) zuständig, das seit Juli 2024 das Liniennetz rund um Wittlich organisiert und Verbindungen innerhalb der Verbandsgemeinde bereitstellt .

Im Bewertungsalltag trifft man in Klausen drei typische Bautypen: erstens die historischen Dorfkerne von Pohlbach und Krames mit noch vorhandenen Einhäusern, also kombinierten Wohn-/Wirtschaftsgebäuden; zweitens den Wallfahrtsbereich um die Kirche „Maria Heimsuchung“ mit dichter, kleinteiliger Bebauung aus verschiedenen Baualtersklassen; drittens neue Wohngebiete am Rand von Krames. Der Umweltbericht zum Bebauungsplan beschreibt ein geplantes Wohngebiet am nördlichen bzw. nordwestlichen Ortsrand von Krames, angrenzend an bestehende Wohn- und dörfliche Mischbebauung. Käuferinnen und Käufer sollten daher immer den aktuellen Bebauungsplan und den dazugehörigen Umweltbericht der Ortsgemeinde prüfen, insbesondere bei Randlagen entlang kleiner Bäche wie Grönbach oder Kramesbach, um Themen wie Erschließung, Grundrisszwang, Stellplatznachweise oder mögliche Auflagen zum Freiraumschutz früh zu klären .

Für eine belastbare Immobilienbewertung in Klausen ist die Lage im jeweiligen Ortsteil zentral. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in den neu ausgewiesenen Wohngebieten am Ortsrand von Krames lassen sich häufig über Vergleichswerte ähnlicher Grundstücke beurteilen. Im historischen Kern rund um die Wallfahrtskirche „Maria Heimsuchung“, die als bedeutendster spätgotischer Bau in Südeifel und Moseltal gilt, spielt dagegen der Sachwert inklusive baulicher Substanz, ortsbildprägender Details und eventueller Denkmalbindung eine größere Rolle. Für gemischt genutzte Gebäude innerhalb der dörflichen Mischgebiete (Wohnen plus kleine Nutzflächen wie Scheunen oder ehemalige Wirtschaftsbereiche) kann zusätzlich das Ertragswertverfahren sinnvoll sein. Bewertende sollten daher jedes Objekt eindeutig Pohlbach, Krames oder dem Wallfahrtsbereich zuordnen und dokumentieren, weil diese Teilräume historisch unterschiedlich gewachsen sind .