ImmobilienbewertungMarxzell 2025

Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Burbach, Pfaffenrot und Schielberg sowie die Weiler Frauenalb, Fischweier und Steinhäusle; siedlungsprägend ist die Lage im Albtal des Nordschwarzwaldes. Der Kernraum folgt der Talsohle, während Pfaffenrot und Schielberg als Höhendörfer oberhalb liegen. Marxzell ist Teil des Naturparks Schwarzwald Mitte/Nord, was ein überwiegend waldreiches Umfeld mit ausgeprägten Reliefwechseln bedeutet.

Typisch sind freistehende Einfamilienhäuser, Schwarzwaldhöfe und kleinere Mehrfamilienhäuser; Nachkriegs- und 1970er-/1980er-Jahre-Bestände treffen auf modernisierte Einzelobjekte. In Talnähe sollten Geräuschkulissen entlang der Bahntrasse und der Albtalstraße sowie die Entwässerungssituation geprüft werden; in den Höhenlagen spielen Hangneigung, Standsicherheit von Stützmauern, Zufahrtsbreiten und Winterdienstpraxis eine größere Rolle. Generell wichtig: energetischer Zustand (Dach, Dämmung, Fenster, Heizung), rechtlicher Rahmen (Bebauungsplan, örtliche Satzungen), Stellplatznachweise und Regenwasserbewirtschaftung. Für Grundstücke im Tal empfiehlt sich ein Blick in die Hochwassergefahrenkarten des Landes Baden-Württemberg, um die Lage zu dokumentieren und Planungen daran auszurichten.

Die Bewertung profitiert von einer klaren Lagentrennung: Talorte (Marxzell, Frauenalb/Fischweier) mit Nähe zu Haltepunkten versus Höhenorte (Pfaffenrot, Schielberg) mit stärkerer Topografie und Aussicht. Für typische Ein-/Zweifamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren sinnvoll, sofern ausreichend gut vergleichbare Referenzobjekte mit ähnlicher Mikrolage vorliegen. Bei individuell geprägten Beständen oder gemischt modernisierten Gebäuden bietet sich der Sachwert an; Lagemerkmale wie Sonnenexposition, Hangrichtung und Erschließung sind dann über Marktanpassungen abzubilden. Bei Objekten mit Mieteinnahmen kann das Ertragswertverfahren zur Plausibilisierung herangezogen werden, etwa zur Ableitung nachhaltiger Mieten aus bestehenden Verträgen im regionalen Kontext—immer mit Blick auf Objektzustand und rechtliche Rahmenbedingungen.

Checkliste vor Ort: (1) ÖPNV: Lage zu den Haltepunkten der KVV-Linie S1—Marxzell und Frauenalb-Schielberg—prüfen (Wege, Barrierefreiheit, Lärm, Takt). (2) Ortsteilcharakter: Unterschiede zwischen Höhendörfern Pfaffenrot/Schielberg und Talbereichen (Witterungseinfluss, Hangneigung, Zufahrten) einordnen.