ImmobilienbewertungAchern 2025

Achern liegt am östlichen Rand der Oberrheinischen Tiefebene am Eingang des Achertals und bildet mit rund 25.000 bis 26.000 Einwohnern ein Mittelzentrum im Ortenaukreis. Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt und die eingemeindeten Stadtteile Fautenbach, Gamshurst, Großweier, Mösbach, Oberachern, Önsbach, Sasbachried und Wagshurst. Diese Ortsteile unterscheiden sich deutlich in Siedlungsstruktur, Dichte und Nachfrageprofil. Die Kernstadt weist eine Mischung aus historischer Altstadt, Nachkriegsbeständen und jüngeren Wohnquartieren auf, teilweise in Nähe zum Bahnhof und zu gewerblich geprägten Bereichen. In Oberachern und Önsbach rücken die Hänge des nördlichen Schwarzwalds näher heran; hier finden sich häufig Ein- und Zweifamilienhäuser mit kleineren Gärten und teils guter Aussichtslage. Fautenbach, Gamshurst, Großweier, Sasbachried und Wagshurst liegen stärker in der Rheinebene mit landwirtschaftlich geprägter Umgebung, kleineren Ortskernen und oft ruhigeren Wohnstraßen. Westlich der Stadt spielt zudem der Achernsee an der A5-Anschlussstelle eine Rolle für Freizeitwert und Landschaftsbild. Für die Wertermittlung ist es sinnvoll, Vergleichsobjekte möglichst innerhalb desselben Ortsteils oder einer sehr ähnlichen Lage (Rheinebene versus Hanglage im Vorberggebiet) zu wählen, da sich Preisniveaus und Nachfragegruppen spürbar unterscheiden.

Im Gebäudebestand Acherns treffen mehrere Baualtersklassen unmittelbar aufeinander. In der Kernstadt finden sich neben einzelnen Altbauten viele Wohnhäuser aus der Nachkriegszeit und den 1960er- bis 1980er-Jahren, später ergänzt durch kompaktere Geschosswohnungsbauten entlang stärker befahrener Achsen. In den Ortsteilen dominieren häufig Ein- und Zweifamilienhäuser aus den 1960er- bis 1990er-Jahren, ergänzt um Neubaugebiete am Ortsrand. Planungen wie das Wohngebiet Neues Wohnen an der Acher verdeutlichen die Nachverdichtungspotenziale im Kernstadtbereich und entlang vorhandener Infrastruktur. Für die Bewertung von Bestandsobjekten sind der energetische Zustand (Dach, Fassade, Fenster, Heizung) und eventuell vorhandene Modernisierungen entscheidend, da sie den erforderlichen Investitionsbedarf stark beeinflussen. Gleichzeitig können örtliche Bauvorschriften und Bebauungspläne die zulässige Ausnutzung eines Grundstücks (zum Beispiel Geschossigkeit, Bauweise, Dachform) begrenzen oder zusätzliche Anforderungen an Stellplätze und Grünflächen stellen. In der Praxis lohnt sich daher vor größeren Umbaumaßnahmen oder Abriss/Neubau ein genauer Blick in den jeweils gültigen Bebauungsplan sowie in örtliche Gestaltungsvorschriften.

Verkehrlich ist Achern über die eigene Anschlussstelle an der Autobahn A5 und die Bundesstraße B3 gut an die Oberrheinachse angebunden. Für den Schienenverkehr ist der Bahnhof Achern ein wichtiger Knoten an der Rheintalbahn und zugleich Ausgangspunkt der Achertalbahn Richtung Kappelrodeck und Ottenhöfen. Zusätzlich ist Achern über Stadtbahnlinien (S7/S71) mit Baden-Baden und Karlsruhe verknüpft, was insbesondere für Pendler in Richtung Technologie- und Verwaltungsstandorte attraktiv ist. Die Achertalbahn RS 3 erschließt das Achertal und die Rebhänge bei Kappelrodeck, was auch für Ferienvermietung und touristisch geprägte Nutzungen von Bedeutung sein kann. Im Umfeld des Bahnhofs liegen Gewerbegebiete und verdichtete Wohnlagen mit kurzen Wegen, dafür aber stärkeren Sicht- und Geräuschimmissionen durch Bahn- und Straßenverkehr. In ruhiger gelegenen Ortsteilen sind Bewohner stärker auf den Individualverkehr oder Busanbindungen angewiesen, profitieren jedoch von geringerer Lärmbelastung. Bei der Wertermittlung sollte deshalb der konkrete Abstand zu Bahnhof, Bundesstraße und A5 sowie die Lärmsituation anhand von Ortsbesichtigung und ggf. Lärmkarten berücksichtigt werden.

Die Acher durchfließt das Stadtgebiet von Achern und verläuft dabei unter anderem durch Oberachern und die Kernstadt, bevor sie in der Rheinebene das Stadtgebiet verlässt. Entsprechend sind bestimmte Lagen im Umfeld des Flusslaufs potenziell von Hochwasser betroffen. Das Land Baden-Württemberg stellt hierzu Hochwassergefahrenkarten bereit, die Überflutungsflächen und Wassertiefen für verschiedene Szenarien zeigen. Die Stadt Achern verweist in ihrem Bürgerservice explizit auf diese Karten und auf Hinweise zum hochwasserangepassten Planen und Bauen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet das: Vor Kauf, umfangreicher Modernisierung oder Neubau in Acher-nahen Lagen sollten die amtlichen Karten sowie die lokalen Hinweise zum Hochwasserschutz geprüft werden. Je nach Lage können zusätzliche Anforderungen an Aufbauten, Haustechnik, Geländemodellierung oder die Wahl der Bauprodukte entstehen. Auch für die Versicherbarkeit (Elementarschäden) sind Lage und Höhenlage im Verhältnis zu ausgewiesenen Überschwemmungsflächen relevant. In die Wertermittlung fließt dies über das Risiko- und Kostenprofil ein, insbesondere wenn dauerhaft aufwendige Schutzmaßnahmen nötig sind oder Nutzungseinschränkungen bestehen.