ImmobilienbewertungPiesport 2025

Piesport liegt an einer Moselschleife der Mittelmosel und gehört zur Verbandsgemeinde Bernkastel-Kues im Landkreis Bernkastel-Wittlich. Die Ortsgemeinde umfasst Ortsteile auf beiden Ufern: links der Mosel Alt-Piesport und Ferres, rechts der Mosel Niederemmel mit Emmel, Reinsport, Müstert und dem Wochenendgebiet „Zimmet“. Die Weinbergs- und Felsflanken am Ufer sind als Landschaftsschutzgebiet „Moselgebiet von Schweich bis Koblenz“ ausgewiesen; die Landesverordnung nennt u. a. Hangbereiche in Niederemmel entlang der Landesstraße L 156 als geschützte Moseltalhänge. Über die Haltestelle „Piesport, Tourist Info“ ist der Ort an den Regionalbus angebunden: Die Linie 333 („RadBus Moseltal“) verbindet Trier Hauptbahnhof über Neumagen-Dhron mit Piesport und Bernkastel-Kues. Die Ortsgemeinde bezeichnet sich offiziell als Wein- und Ferienort; Tourist Information und Gemeindeverwaltung sitzen am Heinrich-Schmitt-Platz 1 in Piesport und geben auch der Haltestelle „Piesport, Tourist Info“ ihren Namen.

Der Gebäudebestand ist klar vom Weinbau geprägt. In Niederemmel stehen frühere Winzerhöfe und Häuser mit Treppentürmen wie das Haus „Lobüscher“, dessen Bausubstanz bis ins 17. Jahrhundert zurückreicht und das nach einem Brand originalgetreu wiederhergestellt wurde; solche Gebäude gelten der Gemeinde als ortsbildprägend. Wer kaufen oder mieten will, muss daher früh klären: Statik alter Bruchsteinwände, Feuchtigkeit in Gewölbekellern, mögliche denkmalpflegerische Auflagen und energetische Nachrüstungen. Wichtig ist auch das Thema Wasser. Das Starkregen- und Hochwasservorsorgekonzept der Verbandsgemeinde Bernkastel-Kues nennt für Niederemmel mehrere abflusskritische Bereiche: Über die Landesstraße L 156 lief Starkregen in die Kettergasse, Oberflächenwasser vom Piesporter Berg wurde Richtung bestehender Bebauung geleitet, und Moselstraße sowie Maximinstraße waren bei Moselhochwasser belastet. Käufer:innen sollten Rückstauklappen, Oberflächenentwässerung und Versicherbarkeit schriftlich prüfen.

Für typische Ein- und Zweifamilienhäuser in Alt-Piesport, Ferres oder Niederemmel ist meist das Vergleichswertverfahren entscheidend, weil Lage (Moselufer oder Hang) und Erhaltungszustand stark variieren. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Mischnutzungen aus Wohnen, Hof und Ferienvermietung kommt zusätzlich das Ertragswertverfahren ins Spiel. Stark umgebaute Hofanlagen lassen sich oft besser über den Sachwert (Gebäude- und Bodenwert getrennt) abbilden. Bewertungsrelevant ist die Mikrolage: Niederemmel liegt rechts der Mosel entlang der Bundesstraße B 53 und umfasst Emmel, Reinsport und Müstert; Alt-Piesport und Ferres liegen links der Mosel. Schon zwischen zwei Querstraßen ändern sich Hochwasserpfade, Straßenlärm und Abstand zur Bushaltestelle „Piesport, Tourist Info“. Diese Differenzen wirken sich direkt auf den Bodenwert und auf marktübliche Vergleichsfaktoren wie Aussicht oder Erreichbarkeit des Moselufers aus. Diese Unterschiede gehören dokumentiert.