ImmobilienbewertungSalmtal 2025

Salmtal besteht aus den amtlich benannten Ortsteilen Dörbach und Salmrohr. Einen klaren Bezugspunkt bildet der Bahnhof Salmtal an der DB-Infrastruktur; hier finden sich aktuelle Abfahrten sowie Lage- und Anlagenpläne für Reisende und Anwohnende . Die beiden Ortsteile bilden jeweils eigene Ortskerne mit Übergangsbereichen; für Bewertungen ist die konkrete Adresse innerhalb des Ortsteils maßgeblich, weil Straßenzüge, Höhenlage und Erschließung variieren.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser; Baujahre und energetischer Zustand sind deshalb oft heterogen. Vor einer Entscheidung empfiehlt sich ein technischer Check (Gebäudehülle, Heizung, Leitungen) und die Klärung von Planungsrecht über Bebauungspläne der Gemeinde. Da der Ort im Talraum liegt, sollte zusätzlich die amtliche Hochwassergefahrenkarte des Landes genutzt werden, um Grundstücke an Gewässern vorsorglich zu prüfen . Für Mietobjekte gilt: Lärmschutz, Stellplätze und Erreichbarkeit zu Fuß zum Bahnhof oder zu Bushaltestellen sind zentrale Qualitätsmerkmale, die sich in Nachfrage und Vermietbarkeit niederschlagen können.

Für freistehende und Reihenhäuser ist der Vergleichswert geeignet, sofern ausreichend vergleichbare Objekte aus demselben Ortsteil vorliegen. Bei wohnwirtschaftlichen Mehrfamilienhäusern kann der Ertragswert sinnvoll sein; bei individuellen Wohn- und Nutzbauten der Sachwert. Wichtig ist die Differenzierung nach den Ortsteilen Dörbach und Salmrohr sowie nach der jeweiligen Lage im Ortskern oder am Rand, da Erschließung und Umfeldqualität abweichen können . Streuende Baujahre und Modernisierungsstände erfordern eine sorgfältige Objektaufnahme (Bauteile, energetische Nachrüstungen, Außenanlagen) und die Prüfung von gemeindlichen Satzungen oder Bebauungsplänen, sofern vorhanden.

Checkliste für den Vor-Ort-Termin: 1) Schiene/ÖPNV: Bahnhof Salmtal sowie der Busanschluss am Bahnhof (Linie 325 – Heckenland) als Knoten für Alltagswege und Pendeln bewerten . 2) Wege & Barrierefreiheit: Fußwege zum Bahnhof, Querungen und Beleuchtung prüfen. 3) Ortsbild & Umfeld: Lage im jeweiligen Straßenzug, Nähe zu Grünstrukturen, Nutzungen in der Nachbarschaft. 4) Planungs- und Satzungslage: Bei Umbauten die gemeindlichen Vorgaben einsehen.