Hausverkauf: Ablauf, Recht & Steuern
Von der Marktwertermittlung über Notarpflicht und Energieausweis bis zur Spekulationssteuer nach § 23 EStG – alles, was Eigentümer vor dem Verkauf wissen müssen.
Hauswert jetzt ermittelnDas Wichtigste auf einen Blick
Ein Hausverkauf in Deutschland dauert typischerweise drei bis sechs Monate und erfordert zwingend eine notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Verkäufer trägt anteilig die Maklerprovision (§ 656c BGB), den Energieausweis (Pflicht nach § 80 GEG) und gegebenenfalls die Spekulationssteuer (§ 23 EStG). Grunderwerbsteuer (GrEStG) und Notarkosten übernimmt in der Regel der Käufer. Der entscheidende erste Schritt ist eine fundierte Wertermittlung, damit Sie Ihren Angebotspreis marktgerecht festlegen können.
Hausverkauf Schritt für Schritt
Der Ablauf eines Hausverkaufs folgt einem bewährten Muster. Wer die ersten Phasen sorgfältig vorbereitet, spart in den späteren Phasen Zeit, Geld und Nerven.
Marktwert ermitteln
Die Grundlage jedes erfolgreichen Verkaufs ist die Kenntnis des aktuellen Marktwerts. Drei anerkannte Verfahren stehen zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren (bei ausreichend Vergleichstransaktionen), das Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten) und das Sachwertverfahren (bei Eigennutzung ohne Vergleichsdaten). Eine Online-Wertermittlung liefert eine erste Orientierung, die Sie als Basis für Ihren Angebotspreis nutzen können.
Unterlagen zusammenstellen
Gesetzlich verpflichtend ist der Energieausweis (§ 80 GEG): Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden, andernfalls droht ein Bußgeld bis zu 10.000 Euro. Daneben benötigen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug (Amtsgericht oder online), Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Baubeschreibung sowie Nachweise über durchgeführte Sanierungen. Bei vermieteten Objekten kommen Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen hinzu.
Haus verkaufsfertig machen
Der erste Eindruck zählt. Kleinere Reparaturen (tropfender Wasserhahn, defekte Lichtschalter), ein frischer Anstrich in neutralen Farben und ein gepflegter Garten steigern die Nachfrage messbar. Professionelle Immobilienfotografie bei Tageslicht ist heute Standard. Home-Staging kann bei höherpreisigen Objekten sinnvoll sein, ist aber kein Muss: Entrümpeln, reinigen und gutes Licht sind oft ausreichend.
Vermarktung starten
Erstellen Sie ein sachliches, vollständiges Exposé mit allen objektrelevanten Daten: Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Energiekennwerte, Ausstattungsmerkmale und Lagebeschreibung. Schalten Sie Inserate auf den großen Portalen (ImmoScout24, Immowelt) und prüfen Sie, ob lokale Kanäle (Zeitungsanzeigen, Aushänge) in Ihrer Region noch relevant sind. Ein Makler übernimmt die gesamte Vermarktung, ist aber keine Pflicht.
Besichtigungen & Verhandlung
Führen Sie Besichtigungen strukturiert durch und halten Sie alle Unterlagen griffbereit. Beantworten Sie Fragen offen und ehrlich – verschwiegene Mängel können nach § 444 BGB zur Anfechtung des Kaufvertrags führen. In der Preisverhandlung verschafft Ihnen eine fundierte Wertermittlung eine sachliche Argumentationsgrundlage. Prüfen Sie die Bonität des Käufers (Finanzierungsbestätigung der Bank), bevor Sie sich auf einen Notartermin einlassen.
Notartermin & Kaufvertrag
Die notarielle Beurkundung ist nach § 311b Abs. 1 BGB zwingend vorgeschrieben – ein privatschriftlicher Immobilienkaufvertrag ist in Deutschland nichtig. Der Notar erstellt den Vertragsentwurf, belehrt beide Parteien und veranlasst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch (§ 883 BGB), die den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung absichert. Die Notarkosten (ca. 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises inklusive Grundbuchamt) trägt üblicherweise der Käufer.
Kaufpreiszahlung & Übergabe
Nach Eingang der Fälligkeitsmitteilung des Notars überweist der Käufer den Kaufpreis. Erst nach vollständiger Zahlung erfolgt die Schlüsselübergabe. Erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen (Strom, Gas, Wasser, Fernwärme), übergebenen Schlüsseln und dem dokumentierten Zustand der Immobilie. Das Protokoll dient beiden Seiten als Nachweis.
Kosten beim Hausverkauf – wer zahlt was?
Die Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer folgt gesetzlichen Vorgaben und üblichen Vereinbarungen. Die folgende Übersicht schafft Klarheit.
Kosten für den Verkäufer
- Maklerprovision (anteilig)
Seit Dezember 2020 gilt § 656c BGB: Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen darf der Verkäufer dem Käufer maximal 50 % der Provision auferlegen. Üblich sind jeweils 3,0 bis 3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), je nach Region.
- Energieausweis (GEG-Pflicht)
Nach § 80 GEG bei jedem Verkauf vorzulegen. Verbrauchsausweis ab ca. 100 €, Bedarfsausweis ab ca. 300 €. Bei Wohngebäuden mit Bauantrag vor dem 1.11.1977 und weniger als fünf Wohneinheiten ist der Bedarfsausweis Pflicht.
- Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn ein Immobilienkredit vor Ende der Zinsbindung abgelöst wird, darf die Bank eine Entschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Höhe richtet sich nach Restschuld, Zinsdifferenz und Restlaufzeit.
- Spekulationssteuer (§ 23 EStG)
Fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie nicht im Veräußerungsjahr sowie den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt wurde. Besteuert wird der Gewinn zum persönlichen Einkommensteuersatz.
Kosten für den Käufer
- Grunderwerbsteuer (GrEStG)
Je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises. Bayern und Sachsen erheben mit 3,5 % den niedrigsten, Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 % den höchsten Satz.
- Notar- und Grundbuchkosten
Zusammen ca. 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar.
- Maklerprovision (anteilig)
Gleicher Anteil wie der Verkäufer – seit Dezember 2020 gesetzlich in § 656c BGB verankert.
Hinweis: Die genannten Werte dienen der Orientierung. Grunderwerbsteuersätze können sich durch Landesgesetzgebung ändern. Die exakte Kostenberechnung für Ihren Fall erhalten Sie von Ihrem Notar oder Steuerberater.
Rechtliche Pflichten beim Hausverkauf
Notarpflicht
Jeder Immobilienkaufvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Ohne Notar ist der Vertrag nichtig. Der Notar überwacht auch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Energieausweis
Nach § 80 GEG muss der Energieausweis spätestens bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden. Bereits in der Immobilienanzeige sind die wesentlichen Energiekennwerte anzugeben (§ 87 GEG). Verstöße kosten bis zu 10.000 Euro Bußgeld.
Offenbarungspflicht
Bekannte Mängel, die den Wert der Immobilie erheblich mindern, müssen offengelegt werden. Arglistig verschwiegene Mängel berechtigen den Käufer nach § 444 BGB zur Anfechtung – auch ein Gewährleistungsausschluss im Vertrag schützt dann nicht.
Vorkaufsrecht
Gemeinden können nach §§ 24–28 BauGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben. Bei Eigentumswohnungen besteht zudem häufig ein Vorkaufsrecht der Miteigentümer. Der Notar prüft dies im Rahmen der Beurkundung automatisch.
Preisstrategie: Marktgerecht anbieten statt hoffen
Warum ein überhöhter Preis schadet
Immobilienportale messen, wie lange ein Inserat online steht. Objekte mit langer Verweildauer werden von Algorithmen und Suchenden als problematisch eingestuft. Ein deutlich über dem Marktwert liegender Preis führt erfahrungsgemäß zu weniger Anfragen, längerer Standzeit und letztlich zu Preissenkungen, die unter dem ursprünglich erzielbaren Marktwert liegen können. Immobilienökonomen bezeichnen diesen Effekt als „Stigmatisierung durch Überpreisung“.
Der marktgerechte Preis erzielt das beste Ergebnis
Ein Angebotspreis, der auf einer fundierten Marktpreisanalyse basiert, erzeugt mehr Nachfrage und kann bei starkem Interesse sogar zu Geboten über dem Angebotspreis führen. Die Basis bildet eine professionelle Wertermittlung, die Vergleichstransaktionen, Mikrolage und Ausstattungsmerkmale berücksichtigt.
Praxistipp: Analysieren Sie vergleichbare Inserate in Ihrer Region. Wie lange stehen sie online? Werden Preise nach wenigen Wochen gesenkt? Diese Beobachtungen zeigen Ihnen, ob der lokale Markt eher Verkäufer- oder Käufermarkt ist.
Immobilienbewertung als Fundament des Verkaufs
Ohne belastbare Wertermittlung verhandeln Sie im Blindflug. Die Bewertung liefert Ihnen den marktgerechten Angebotspreis, gibt Ihnen Rückendeckung in der Preisverhandlung und schützt Sie davor, Ihr Eigentum unter Wert abzugeben.
Die Möglichkeiten reichen von der kostenlosen Online-Ersteinschätzung für eine schnelle Orientierung über einen detaillierten PDF-Report mit nachvollziehbarer Herleitung bis zum gerichtsfesten Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Online-Ersteinschätzung als Orientierung
PDF-Report mit detaillierter Herleitung
Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
7 Fehler beim Hausverkauf – und wie Sie sie vermeiden
Angebotspreis ohne Wertermittlung
Ein geschätzter Preis „aus dem Bauch heraus“ liegt fast immer daneben. Eine marktgerechte Bewertung ist die unverzichtbare Grundlage jeder Preisstrategie.
Deutliche Überpreisung
Ein überhöhter Startpreis verlängert die Vermarktungszeit und führt durch erzwungene Preissenkungen oft zu einem niedrigeren Endergebnis als ein marktgerechter Einstieg.
Mangelhafte Fotos und Exposé
Dunkle, verwackelte Bilder und ein lückenhaftes Exposé sortieren Ihr Angebot bei der großen Mehrheit der Suchenden sofort aus. Investieren Sie in professionelle Aufnahmen.
Fehlender Energieausweis
Wer ohne gültigen Energieausweis inseriert oder besichtigen lässt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 Euro (§ 108 GEG). Die Energiekennwerte gehören bereits in die Anzeige.
Emotionale Preisvorstellungen
Persönliche Erinnerungen und Eigenleistung fließen nicht in den Marktwert ein. Der Preis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt, nicht durch emotionale Bindung an das Objekt.
Mängel verschweigen
Arglistig verschwiegene Mängel machen den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag unwirksam (§ 444 BGB). Im schlimmsten Fall drohen Rückabwicklung und Schadensersatz.
Steuerliche Folgen ignorieren
Die zehnjährige Spekulationsfrist (§ 23 EStG), die Eigennutzungsausnahme und die Drei-Objekt-Grenze (gewerblicher Grundstückshandel) können erhebliche steuerliche Konsequenzen haben. Klären Sie diese Fragen vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater.
Zeitplan: Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Die Gesamtdauer variiert je nach Lage, Preissegment und Marktumfeld. Der folgende Zeitplan bildet einen typischen Verkauf ab.
Vorbereitung
2 – 4 WochenWertermittlung, Energieausweis und Unterlagen beschaffen, Fotos anfertigen, Exposé erstellen.
Vermarktung & Besichtigungen
4 – 12 WochenInserate schalten, Anfragen qualifizieren, Besichtigungen durchführen, Preisverhandlungen führen, Bonität prüfen.
Notartermin bis Übergabe
4 – 8 WochenKaufvertragsentwurf prüfen, notarielle Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe.
Gesamtdauer: typischerweise 3 – 6 Monate
Marktgerecht bepreiste Objekte in gefragten Lagen verkaufen sich oft innerhalb weniger Wochen.
Häufige Fragen zum Hausverkauf
Ein Hausverkauf dauert in der Regel drei bis sechs Monate, gerechnet vom Verkaufsentschluss bis zur Schlüsselübergabe. Die Vorbereitungsphase (Wertermittlung, Unterlagen, Exposé) umfasst zwei bis vier Wochen. Die Vermarktung mit Besichtigungen und Verhandlungen kann vier bis zwölf Wochen in Anspruch nehmen. Nach Beurkundung beim Notar vergehen weitere vier bis acht Wochen bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe. In Ballungsräumen mit hoher Nachfrage verkaufen sich marktgerecht bepreiste Häuser oft deutlich schneller.
Die wesentlichen Kosten für den Verkäufer sind: die anteilige Maklerprovision (seit Dezember 2020 gesetzlich maximal 50 % der Gesamtprovision, üblich 3,0 bis 3,57 % des Kaufpreises), der Energieausweis (Verbrauchsausweis ab ca. 100 Euro, Bedarfsausweis ab ca. 300 Euro), eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung sowie Kosten für Unterlagen wie den Grundbuchauszug. Die Spekulationssteuer nach § 23 EStG fällt an, wenn die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Haltefrist veräußert wird und keine Eigennutzung vorliegt. Notar- und Grunderwerbsteuerkosten trägt üblicherweise der Käufer.
Nein, es besteht keine Maklerpflicht in Deutschland. Sie können Ihr Haus privat verkaufen. Allerdings erfordert ein Privatverkauf erhebliche Eigenleistung bei der Marktwertermittlung, Exposé-Erstellung, Vermarktung, Besichtigungsorganisation und Preisverhandlung. Seit Dezember 2020 regelt § 656c BGB die Provisionsteilung bei Einfamilienhäusern und Wohnungen: Der Verkäufer darf dem Käufer maximal die Hälfte der vereinbarten Provision weitergeben. Die übliche Gesamtprovision liegt je nach Region bei 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises.
Gesetzlich verpflichtend ist ein gültiger Energieausweis (§ 80 GEG). Für den Notartermin zwingend erforderlich sind ein aktueller Grundbuchauszug und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung. Darüber hinaus sollten Sie bereithalten: Grundrisse, Wohnflächenberechnung nach WoFlV, Baubeschreibung, Nachweise über Modernisierungen und energetische Sanierungen, Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, bei vermieteten Objekten die Mietverträge sowie gegebenenfalls die Baugenehmigung und den Bebauungsplan. Vollständige Unterlagen beschleunigen den Verkauf und signalisieren Seriosität.
Die Spekulationssteuer greift nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Ausnahme: Die Immobilie wurde im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Besteuert wird der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei gewerblichem Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze) kann zusätzlich Gewerbesteuer anfallen. Eine steuerliche Beratung vor dem Verkauf ist bei Objekten innerhalb der Haltefrist dringend empfehlenswert.
Erster Schritt: Marktwert Ihres Hauses ermitteln
Eine belastbare Wertermittlung ist die Grundlage jeder Verkaufsentscheidung. Starten Sie mit einer kostenlosen Ersteinschätzung und wissen Sie, wo Ihr Haus am Markt steht.
Kostenlos Hauswert ermittelnVerantwortlich / Autor: Andreas Wehrmann · ImmoWertSofort.de · Zuletzt aktualisiert: 09. März 2026