ImmobilienbewertungAltleiningen 2025

Altleiningen ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Bad Dürkheim (Rheinland-Pfalz) und Teil der Verbandsgemeinde Leiningerland. Zum Gebiet gehören der Hauptort Altleiningen und der etwa zwei Kilometer südlich gelegene Ortsteil Höningen. Die Siedlung konzentriert sich im Tal des Eckbachs am Rand des nördlichen Pfälzerwalds, der zum Naturpark Pfälzerwald und zum UNESCO-Biosphärenreservat Pfälzerwald-Nordvogesen zählt. Über dem Dorf sitzt Burg Altleiningen mit Jugendherberge und Freibad im Burggraben; Höningen ist vom ehemaligen Chorherrenstift geprägt und wirkt kleinteiliger und ruhiger. Im Verkehrsverbund Rhein-Neckar verbindet die Buslinie 454 die Haltestelle „Altleiningen, Feuerwehr“ direkt mit dem Bahnhof Grünstadt. Damit ist der Ort trotz der Waldlage an den öffentlichen Verkehr angebunden und bleibt gut erreichbar. Die Tallage mit Hangstraßen und Wald begrenzt Neubauflächen und prägt die Alltagsmobilität .

Der Gebäudebestand in Altleiningen besteht vor allem aus freistehenden oder angebauten Ein- und Zweifamilienhäusern entlang der Talachse des Eckbachs sowie aus älterer Bausubstanz. Im Ortsteil Höningen stehen Reste des ehemaligen Augustiner-Chorherrenstifts (Gründung um 1120) und die kleine romanische Kirche St. Jakob mit mittelalterlichen Wandmalereien. Diese historisch geprägten Bereiche gelten als sensibel; Umbauten erfordern oft Abstimmungen mit Denkmalschutz und Gemeinde. Prüfpunkte beim Kauf: Feuchte und Kellerabdichtung bei Häusern in Bachnähe, Standsicherheit und Zufahrtssituation in Hanglagen, Waldabstand und Winterdienst. Für energetische Modernisierung von Sandstein- oder Bruchsteinmauern braucht es ein bauphysikalisch sauberes Konzept, weil unsaubere Innendämmung Tauwasser begünstigen kann. Vor größeren Eingriffen sollten Bebauungsplan, Gestaltungssatzung oder wasserrechtliche Hinweise zum Eckbach eingesehen werden. Auch mögliche Überschwemmungsbereiche des Eckbachs sollten in amtlichen Karten geprüft werden .

Für die Bewertung in Altleiningen kommen je nach Objekt unterschiedliche Verfahren in Frage. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern und kleineren Höfen im Tal des Eckbachs ist das Sachwertverfahren oft maßgeblich, weil Grundstücke und Gebäude durch Baujahr, Erhaltungszustand und individuelle Umbauten stark variieren. Das Vergleichswertverfahren kann herangezogen werden, wenn es tatsächlich vergleichbare Häuser innerhalb desselben Ortsteils gibt, etwa innerhalb der geschlossenen Ortslage Altleiningen oder in Höningen. Reine Ertragsobjekte mit mehreren abgeschlossenen Wohneinheiten sind vor Ort seltener; hier ist das Ertragswertverfahren nur sinnvoll, wenn nachhaltige Vermietbarkeit plausibel belegt werden kann. Bei historischer Bausubstanz rund um Burg Altleiningen oder im ehemaligen Klosterbereich Höningen beeinflussen Denkmalschutzauflagen, Erhaltungszustand und touristische Nutzung (Burg mit Jugendherberge und saisonalem Freibad im Burggraben) die Restnutzungsdauer und damit den Wert .

Vor einer Kauf- oder Vermietungsentscheidung in Altleiningen sollte die Mikrolage konkret geprüft werden. Erstens zählt die fußläufige Erreichbarkeit der Haltestelle „Altleiningen, Feuerwehr“. Die Linie 454 des Verkehrsverbunds Rhein-Neckar verbindet diesen Punkt direkt mit dem Bahnhof Grünstadt, wo Regionalbahnen weiterfahren. Zweitens ist die unmittelbare Umgebung relevant: Liegt das Objekt im historischen Dorfkern am Eckbach, oberhalb an der Burg mit Freizeitnutzung (Burgbad im Graben) oder im ruhigeren Ortsteil Höningen mit Klosterresten und der Kirche St. Jakob. Drittens sind Anfahrbarkeit für Liefer- und Rettungsfahrzeuge, Parkraum in engen Hangstraßen sowie mögliche Auflagen durch Denkmalschutz oder Naturpark-Regelungen zu klären. In höher liegenden Stichstraßen sollte zusätzlich geprüft werden, wie der Winterdienst organisiert ist und ob Zufahrten steil sind. Diese Faktoren wirken direkt auf Bewirtschaftung und Vermietbarkeit .