ImmobilienbewertungNiederkirchen Bei Deidesheim 2025

Niederkirchen bei Deidesheim ist eine eigenständige Ortsgemeinde im Landkreis Bad Dürkheim und Teil der Verbandsgemeinde Deidesheim, zu der außerdem die Stadt Deidesheim sowie die Ortsgemeinden Forst, Meckenheim und Ruppertsberg gehören. Die bebaute Ortslage liegt in der Rheinebene an der Pfälzer Weinstraße; durch den historischen Dorfkern zieht sich der Alte Weinbach, während der Weinbach den Südrand begleitet. Im Norden der Gemarkung verläuft der Stechgraben, im Südwesten streift die Marlach das Gemeindegebiet. Der Ort ist traditionell vom Weinbau geprägt und von Rebflächen umgeben. Durch das Gemeindegebiet führen die Landesstraßen 527 und 528; zudem verläuft der Salier-Radweg ebenso wie der Kraut-und-Rüben-Radweg über die Gemarkung. Niederkirchen ist in den öffentlichen Nahverkehr des Verkehrsverbunds Rhein-Neckar eingebunden: Die Buslinie 580 bedient innerorts die Haltestellen „Niederkirchen, Kirche“, „Niederkirchen, Denkmal“ und „Niederkirchen, Winzer“ und fährt direkt nach „Deidesheim, Bahnhof“, dem nächsten Bahnanschluss in der Verbandsgemeinde.

Der Ortskern von Niederkirchen ist historisch gewachsen. Entlang der Hauptstraße prägen dörfliche Hofanlagen und Winzerhäuser das Bild. Dominant in der Ortsmitte ist die katholische Pfarrkirche St. Martin (Hauptstraße 21). Ihr charakteristischer Vierungsturm wird in die zweite Hälfte des 11. Jahrhunderts datiert; die Kirche gilt als eines der ältesten christlichen Baudenkmäler der Pfalz und ist in der Denkmalliste des Landes Rheinland-Pfalz als Einzeldenkmal geführt. Das hat direkte Folgen für Käuferinnen und Käufer: In einem denkmalgeschützten Umfeld sind Änderungen an Fassade, Fenstern, Dach oder Mauerwerk in der Regel genehmigungspflichtig, und der Erhalt der historischen Substanz hat Vorrang vor rein energetischen Optimierungen. Parallel arbeitet die Verbandsgemeinde Deidesheim an einem Hochwasser- und Starkregenvorsorgekonzept, weshalb beim Objektkauf früh über Rückstauschutz, Kellerabdichtung und Oberflächenentwässerung gesprochen werden sollte – gerade in Bereichen nahe kleiner Gewässerläufe. [Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/St._Martin_(Niederkirchen_bei_Deidesheim

Für die Immobilienbewertung in Niederkirchen bei Deidesheim ist entscheidend, welchen Nutzungs- und Gebäudetyp man betrachtet. Klassische Winzerhöfe und Einfamilienhäuser mit Wirtschaftsgebäuden im historischen Kern lassen sich häufig über das Sachwertverfahren einordnen, weil Substanz, Hof- und Nebengebäude sowie Grundstück die wertprägenden Faktoren sind. Die Kreisverwaltung Bad Dürkheim beschreibt Niederkirchen ausdrücklich als traditionsreichen Weinbauort und hält fest, dass die Gemeinde seit 1972 zur Verbandsgemeinde Deidesheim gehört; der Ort gilt dabei als ursprünglicher „Mutterort“ der heutigen Stadt Deidesheim. Solche Hinweise zur örtlichen Entwicklungsgeschichte sind für Gutachter relevant, weil sie die Einordnung früherer Wirtschaftsflächen und Anbauten erleichtern. Für vermietete Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Einheiten wird dagegen eher das Ertragswertverfahren herangezogen, bei dem die nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus Vermietung bzw. Verpachtung im Vordergrund stehen.