ImmobilienbewertungAnsbach Gemeindefreies Gebiet 2025

Das gemeindefreie Gebiet liegt als zusammenhängende Waldfläche im Landkreis Ansbach und besitzt keine eigenen Ortsteile oder Siedlungskerne. Für die Erreichbarkeit ist der umliegende Markt Arberg maßgeblich; nächster benannter Haltepunkt im Umfeld ist die Bushaltestelle „Kemmathen (Arberg)“ mit den VGN-Linien 737 und 739. Damit besteht eine ÖPNV-Anbindung an das regionale Busnetz, die bei der Erschließungsbewertung von Wald- und Randgrundstücken herangezogen werden kann.

Im Bestand dominieren forstwirtschaftlich genutzte Flächen ohne Wohnbebauung. Für Bau- oder Nutzungsänderungen sind planungs- und naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen entscheidend: Prüfen Sie vorab die Bauleitpläne der angrenzenden Gemeinde Arberg (z. B. Festsetzungen zu Erschließung, Immissionen, Grünordnungsplänen) und klären Sie, ob das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Eine technische Due Diligence sollte u. a. Zuwegungs- und Wegerechte (Grundbuch/Dienstbarkeiten), Bodenschutz und mögliche Altlasten, Biotop- und Artenschutzbelange, Leitungsrechte sowie forstrechtliche Anforderungen berücksichtigen. Für angrenzende Bauleitpläne stellt der Markt Arberg eine Übersicht bereit; sie ist Basis für Abstimmungen mit der Gemeinde.

Je nach Objektart sind Sachwert- oder Vergleichswertverfahren geeignet; ein Ertragswertansatz kommt nur bei wirtschaftlicher Nutzung (z. B. Pacht) in Betracht. Ein lokaler Besonderheitspunkt: Im „Gemeindefreien Gebiet Unterer Wald“ ist ein Bodendenkmal eingetragen (Freilandstation des Mesolithikums, Siedlung des Neolithikums, mittelalterliche Wüstung). Erdarbeiten können hier erlaubnis- oder anzeigepflichtig sein; dies ist für Maßnahmen- und Risikoabschätzungen relevant und sollte vorab mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

1) Naturräume und Restriktionen: Der Wald „Unterer Wald“ ist als eigenes Flurgebiet kartiert; Abgrenzungen und Lage lassen sich im BayernAtlas nachvollziehen und dienen als Grundlage für die Flächenabgrenzung in Gutachten und Verträgen. 2) Erreichbarkeit: Prüfen Sie die fußläufige oder fahrbare Anbindung zur Haltestelle „Kemmathen (Arberg)“ sowie die Linienführung 737/739 für Alltags- und Schulverkehr. Ergänzend Zuwegungen, Wendeflächen und Befahrbarkeit für Forst- und Rettungsfahrzeuge sicherstellen.