ImmobilienbewertungBerghuelen 2025

Berghülen liegt im Alb‑Donau‑Kreis auf der Flächenalb und gliedert sich offiziell in die Ortsteile Berghülen, Bühlenhausen und Treffensbuch. Der Ort wird über regionale Buslinien erschlossen; zentrale Haltepunkte sind u. a. „Berghülen Rathaus“ und „Berghülen Schule“.

Das Ortsbild ist von dörflichen Beständen und jüngeren Ein- und Doppelhäusern geprägt. Vor Erwerb oder Vermietung empfiehlt sich die Prüfung planungsrechtlicher Vorgaben (Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Festsetzungen zu Grün- und Stellflächen). Die Gemeinde stellt hierzu Bebauungspläne und satzungsrelevante Unterlagen bereit. Bei Bestandsgebäuden sind energetische Modernisierungen, Dächer, Fenster sowie Heizung und Warmwasser zentrale Prüfpunkte. Mikrolage-Aspekte wie Belichtung, Erschließung und Ortsrandlage sollten in die Bewertung einfließen.

Für Wohnimmobilien kommen – abhängig von Objektart und Nutzung – das Vergleichswertverfahren (insbesondere bei eigen genutzten Einfamilienhäusern), das Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten) sowie das Sachwertverfahren in Betracht. Aufgrund der kleinteiligen Ortsteile und unterschiedlichen Siedlungsränder ist eine objektnahe Ableitung der Lagequalitäten sinnvoll. Bebauungspläne und örtliche Satzungen liefern wichtige Rahmenbedingungen für zulässige Nutzungen und können Gestaltungsspielräume begrenzen oder eröffnen. Für Grundstücke nahe zentraler Haltepunkte oder in gewachsenen Kernbereichen kann die Erschließungssituation Einfluss auf Nutzbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit haben.

• Ortsteil klären: Liegt das Objekt in Berghülen, Bühlenhausen oder Treffensbuch, und welche örtlichen Besonderheiten ergeben sich daraus (z. B. Erschließung, Ortsrandlage)?
• ÖPNV prüfen: Erreichbarkeit der Haltepunkte „Berghülen Rathaus“, „Berghülen Schule“ und Verbindungen laut DING-Fahrplanauskunft bzw. Fahrplantabellen (z. B. Linie 351/352).
• Rechtliches: Den einschlägigen Bebauungsplan der Gemeinde für das Grundstück heranziehen
• Umfeld: Straßenraum, Belichtung, Lärmquellen im direkten Wohnumfeld und Freiflächenqualität vor Ort bewerten