ImmobilienbewertungBernstadt 2025

Bernstadt liegt im Alb‑Donau‑Kreis am Südrand des Lonetals auf rund 551 m Höhe. Die Gemeinde ist eigenständig organisiert und bildet keinen eingemeindeten Ortsteil. Ein Bahnhof befindet sich nicht im Ort; die nächste Schienenanbindung besteht über den Nachbarort Beimerstetten, die Erreichbarkeit ist durch regionale Buslinien sichergestellt . Prägend sind landwirtschaftlich geprägte Flächen und Waldanteile rund um die kompakte Ortslage; Freizeitbezüge ergeben sich ins nahe Lonetal. Das Lonetal dient als nahegelegener Natur‑ und Freizeitkorridor mit Wanderwegen und landschaftlich markanten Trockentälern.

Der Bestand ist überwiegend durch Ein‑ bis Zweifamilienhäuser, teils mit Nebengebäuden und größeren Grundstücken, geprägt. Prüfpunkte bei Bestandsimmobilien sind der energetische Zustand der Gebäudehülle, Stand der Haustechnik sowie der Umgang mit eventuell vorhandenen Öl‑ oder Flüssiggastanks. In Hang‑ und Tallagen sind Entwässerung, Oberflächenabfluss und Zufahrtsverhältnisse zu klären; bei An- und Umbaumaßnahmen empfiehlt sich ein Blick in örtliche Satzungen bzw. laufende Bauleitplanung (z. B. Bebauungsplan „Am Osterstetter Weg“) . Bei landwirtschaftsnahen Lagen sind Immissionsschutz, Zuwegungen und Sichtschutzlösungen zu berücksichtigen. Garagen, Anbauten und Einfriedungen sollten hinsichtlich baurechtlicher Zulässigkeit und eventueller Gestaltungsvorgaben geprüft werden.

Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist in der Regel das Vergleichswertverfahren geeignet; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kann das Ertragswertverfahren ergänzend herangezogen werden. Bei älteren, individuell geprägten Objekten mit größerem Grundstücksanteil ist das Sachwertverfahren oft ein sinnvolles Korrektiv. Da Bernstadt strukturell kleinteilig ist und kein eigener Bahnknoten vorhanden ist, spielen mikrostandortbezogene Faktoren wie Lage an der Ortsdurchfahrt, Erschließung und Lärmschutz eine erhöhte Rolle. Für belastbare Gutachten sollten örtliche Festsetzungen (Gestaltung, Baugrenzen) und die Anbindung über die regionalen Buslinien berücksichtigt werden. Für Wertermittlungen empfiehlt es sich, Lagekriterien wie Eck‑, Reihen‑ oder freistehende Bauform, Gebäudeabstände und Freiraumbezug systematisch zu dokumentieren; ergänzend können örtliche Karten und Bebauungspläne herangezogen werden.

1) ÖPNV‑Erreichbarkeit: Liegt das Objekt fußläufig zu einer Haltestelle der Linien 58 oder 582 (z. B. „Bernstadt Lehmgrube“ oder „Bernstadt Feuerwehrgerätehaus“)? 2) Planrecht & Satzungen: Gibt es angrenzende Bebauungspläne oder örtliche Satzungen, die Nutzung oder Gestaltung beeinflussen können? 3) Nähe zu Grünräumen: Bezüge ins Lonetal als Naherholungsgebiet einplanen.