ImmobilienbewertungErpolzheim 2025

Erpolzheim ist eine Ortsgemeinde der Verbandsgemeinde Freinsheim im Landkreis Bad Dürkheim in Rheinland-Pfalz. Laut Kreisverwaltung liegt der Ort in einer Talmulde der Isenach am nördlichen Rand des Bad Dürkheimer Bruchs, einem Bereich mit zahlreichen Wasserläufen. Der Bad Dürkheimer Bruch wird dort als feuchte Niederung beschrieben, deren Wasserläufe die Umgebung von Erpolzheim prägen. Das Umfeld bildet ein Feuchtgebiet mit reicher Tierwelt, durch das ein Naturlehrpfad führt; dieses Feuchtgebiet gehört zur Gemarkung Erpolzheim. Die Kreisverwaltung beschreibt Erpolzheim außerdem als landwirtschaftlich geprägtes Dorf, in dem insbesondere Spargel und viel Obst angebaut werden. Zusätzlich wird betont, dass sich in der Gemeinde ein aktives Vereinsleben etabliert hat und dass in Erpolzheim – für die Landschaft eher ungewöhnlich – erfolgreich Eisstockschießen betrieben wird. Diese Kombination aus intensiver Landwirtschaft, Feuchtgebiet mit Lehrpfad und dörflichen Strukturen bestimmt laut Kreisverwaltung den Charakter des Ortes innerhalb der Verbandsgemeinde Freinsheim.

Der Immobilienbestand in Erpolzheim ist heterogen. Im alten Ortskern finden sich landwirtschaftliche Hofanlagen und Gebäude aus der Zeit des späten 19. Jahrhunderts. Das frühere Empfangsgebäude des Bahnhofs Erpolzheim, ein spätklassizistischer Bau von 1873, steht unter Denkmalschutz und markiert diese ältere Bausubstanz . Die Gemeinde hebt zugleich ein "großes Neubaugebiet" hervor, das moderne Wohnhäuser bereitstellt . Käuferinnen und Käufer sollten deshalb prüfen, ob das jeweilige Objekt Teil des Neubaugebiets ist (energetischer Standard, Haustechnik) oder im historischen Bestand liegt (Denkmalschutz, Sanierungsaufwand). Erpolzheim liegt laut Kreisverwaltung in einer Talmulde mit wasserreichen Bereichen . Die Gemeinde benennt Hochwasserschutz ausdrücklich als Aufgabengebiet eines Beigeordneten . Vor einem Kauf oder einer Vermietung sollte also geklärt werden, welche Regelungen zur Entwässerung, zu eventuellen Auflagen und zu Kellerabdichtung gelten. Für Vermietung relevant: Laut Gemeinde existiert in Erpolzheim eine Schienenverbindung im Halbstundentakt sowie Bus- und Schulbus-Anbindung . Der Bahnhof Erpolzheim liegt im Gebiet des Verkehrsverbundes Rhein-Neckar (VRN), der Haltestellenpläne und Barrierefrei-Infos bereitstellt . Gute Erreichbarkeit per Regionalbahn kann die Vermietbarkeit einzelner Objekte erhöhen .

Für die Wertermittlung in Erpolzheim ist wichtig, welcher Teil des Ortes betrachtet wird. Die Gemeinde beschreibt ein Nebeneinander aus traditionellem Dorfkern mit landwirtschaftlich genutzten Höfen sowie einem neueren Neubaugebiet . In solchen Neubaugebieten werden freistehende Einfamilienhäuser oder Reihen in ähnlicher Ausführung angeboten; bei solchen Objekten wird üblicherweise das Vergleichswertverfahren angewendet, weil sich ähnliche Häuser gut gegenüberstellen lassen . Für Einzelgehöfte oder ältere Gebäude in der historischen Bausubstanz ist häufig das Sachwertverfahren sinnvoll, insbesondere wenn Teile baulich oder denkmalpflegerisch besonders sind. Ein Beispiel für ortsbildprägende Altbausubstanz ist das ehemalige Empfangsgebäude am Bahnhof Erpolzheim, ein spätklassizistischer Bau von 1873, der unter Denkmalschutz steht . Bei vermieteten Einheiten in fußläufiger Nähe zum Haltepunkt „Bahnhof Erpolzheim“ im Verkehrsverbund Rhein-Neckar (VRN) kann zusätzlich ein Ertragswertansatz sinnvoll sein, da die ÖPNV-Anbindung als Lageargument genutzt wird .