ImmobilienbewertungFachbach 2025

Fachbach ist eine eigenständige Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis und gehört zur Verbandsgemeinde Bad Ems-Nassau. Der Ort liegt unmittelbar am Nordufer der Lahn, genau dort, wo der Westerwald zum Lahntal abfällt und der Taunus ansetzt. Das Siedlungsband zieht sich entlang der früheren Bäderstraße B260 und des namensgebenden Fachbachs durch den Talboden. Zur Gemeinde zählen offiziell kleine, zum Teil räumlich getrennte Wohnplätze wie Haus Kutting, Unteres und Oberes Weinberghaus, Schleusenhaus, Insel Oberau und der Fachbacher Stollen. Die Insel Oberau in der Lahn ist historisch industriell geprägt; hier lagen unter anderem die Nieverner Hütte als Eisenhütte sowie spätere Gewerbebauten. Für den Alltagsweg Richtung Bad Ems und innerhalb des Lahntals ist der öffentliche Nahverkehr relevant: Die Buslinie 552 des Verkehrsverbunds Rhein-Mosel bindet Fachbach über Haltepunkte wie „Nieverner Brücke“ und „Gemeindezentrum“ an den Westbahnhof Bad Ems und die Paracelsus-Klinik an .

Der Gebäudebestand in Fachbach ist ein Mix aus traditionellen, oft schiefergedeckten Häusern im Lahntal, kompakten Mehrfamilienhäusern der Nachkriegsjahrzehnte und früheren Industrie- und Werksbauten auf der Insel Oberau, wo etwa die Polstermöbelfabrik „Schlafwohl“ Fudickar ansässig war. Im engen Tal drücken Hangwasser und Felsdruck auf Sockel und Keller; Käufer sollten deshalb Feuchtigkeitsschäden, Stützmauern und Drainage ernst nehmen. Direkt am Lahnufer ist der Schutz vor Überflutung ein Pflichtpunkt. Die Verbandsgemeinde Bad Ems-Nassau erarbeitet für die Lahnorte einschließlich Fachbach ein örtliches Hochwasserschutzkonzept. Darin wird die Lahn als Wasserstraße beschrieben, die seit 1981 im Bereich der Verbandsgemeinde im Wesentlichen der Sportschifffahrt dient, und es wird auf die Hochwassergefahren- und Risikokarten des Landes Rheinland-Pfalz verwiesen. Vor einer Kauf- oder Mietentscheidung gehört daher die Frage auf den Tisch, ob das Objekt in einem ausgewiesenen Überflutungsbereich liegt und ob Rückstauklappen oder mobile Barrieren vorgesehen sind .

Bewertung in Fachbach funktioniert nur mit Lokalkenntnis. Klassische Ein- und Zweifamilienhäuser im Hauptort entlang der Lahn lassen sich häufig über das Vergleichswertverfahren einordnen, vorausgesetzt Lage, Baujahrstandard und Modernisierungszustand sind ähnlich. Kleinere Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeflächen auf der Insel Oberau, die aus der historischen Nutzung der Nieverner Hütte und späterer Betriebe hervorgegangen sind, verlangen eher einen Ertragswertansatz, weil Nutzbarkeit und Vermietbarkeit im Vordergrund stehen. Für freistehende Häuser oberhalb der Talsohle Richtung Westerwaldhang kann das Sachwertverfahren sinnvoll sein, weil hier eher das Gebäude selbst und die bauliche Substanz zählen als laufende Mieteinnahmen. Zusätzlich kommen in Fachbach zwei Besonderheiten hinzu: erstens die stark kleinteiligen Wohnplätze wie Haus Kutting, Schleusenhaus oder Insel Oberau, die sich im Preisgefühl deutlich unterscheiden können, zweitens ein klar sichtbarer Bestand an geschützter Bausubstanz wie der jüdische Friedhof am Osthang des Fachbachtals sowie die Nieverner Hütte als anerkanntes Industriedenkmal auf der Fachbacher Insel Oberau. Diese Konstellation macht pauschale Ableitungen aus Bodenrichtwerten riskant .