ImmobilienbewertungFitzbek 2025

Fitzbek liegt im Kreis Steinburg und gehört zum Amt Kellinghusen. Für den Alltagsverkehr ist der örtliche Busanschluss relevant: Die Regionalbus-Linie 6192 fährt werktags, eine benannte Haltestelle im Ort ist „Fitzbek, Bäckerweg“. Zudem ist Fitzbek verwaltungsmäßig der Verwaltungsgemeinschaft des Amtes Kellinghusen zugeordnet, was Anträge und Auskünfte bündelt. Die Ortslage ist kleinteilig, mit einzelnen Hofstellen und Wohnhäusern entlang der Dorfstraßen; die alltägliche Erreichbarkeit orientiert sich an der genannten Linie 6192.

Der Gebäudebestand ist dörflich und überwiegend durch Einfamilienhäuser, landwirtschaftliche Hoflagen und Nebengebäude geprägt. Vor Ort sind klassische Themen wie Dach, Fassade, Fenster und Heizung wichtig; bei Hofstellen zusätzlich Nebengebäude, Zuwegungen und Leitungsführung. Rechtlich lohnt der Blick in die kommunalen Bauleitpläne und Satzungen, die den Innenbereich und örtliche Festsetzungen regeln. In vielen Straßen stehen Gebäude aus verschiedenen Jahrzehnten nebeneinander; die Substanzprüfung sollte deshalb bauzeittypische Themen einbeziehen (z. B. Dachaufbauten, Dämmstand, Holzbauteile, Leitungen). Bei älteren Hoflagen lohnt ein Blick auf Zufahrten, Entwässerung und Abstandsflächen im Bestand. Für Neubau- oder Umnutzungswünsche gilt: frühzeitig die einschlägigen Satzungen und Planunterlagen mit dem Amt klären und Aktenlage zu Bestandsgenehmigungen prüfen.

Für selbstgenutzte Wohnhäuser bietet sich häufig der Sachwert in Kombination mit Vergleichswertansätzen an; bei vermieteten Objekten kann der Ertragswert erforderlich sein. Eine lokale Besonderheit ist die Steuerung der Innenentwicklung über Satzungen nach § 34 BauGB: Der 1. Nachtrag der Satzung über die im Zusammenhang bebauten Ortsteile der Gemeinde Fitzbek ist zum 01.11.2024 in Kraft getreten. Das ist bei der Beurteilung von Baurechten und Nachverdichtungsmöglichkeiten zu berücksichtigen. Im Vergleichswertverfahren sind Referenzobjekte aus ähnlichen Dorf- und Hofstrukturen sinnvoll; im Sachwertverfahren beeinflussen Nebenanlagen (Garagen, Scheunen) und Außenanlagen die Bewertung. Beim Ertragswert sind Leerstands- und Instandhaltungskonzepte für gelockerte Dorfstrukturen besonders wichtig. Unabhängig vom Verfahren sollten Gutachten die geltenden örtlichen Satzungen ausdrücklich berücksichtigen und die Auszüge beifügen.

Checkliste für den Ortsabgleich: