ImmobilienbewertungHerzhorn 2025

Herzhorn liegt im Südwesten des Kreises Steinburg und gehört zum Amt Horst-Herzhorn. Das Ortsbild konzentriert sich um den historischen Marktplatz mit der St.-Annen-Kirche; außerhalb des Kerns dominieren weitläufige Weideflächen der Kremper Marsch. Für Alltagswege ohne Auto ist die Busanbindung relevant: Die HVV-Linie 6530 verbindet u. a. Elmshorn, Kollmar, Herzhorn und Glückstadt, sodass Einkauf, Schule und Umstieg zur Bahn erreichbar bleiben.

Prägend sind freistehende Einfamilienhäuser, Höfe und kleinere Nachverdichtungen im Bestand. Typische Prüfpunkte: Baujahrbedingte Dämm- und Heiztechnik, Fensterqualität, Dachhaut sowie Feuchteschutz bei erdberührten Bauteilen – gerade in Marschlagen mit tendenziell hohem Grundwasserstand. Für rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. Baugebiete, örtliche Gestaltungsvorgaben) lohnt der Blick in die gemeindlichen Satzungen und Bebauungspläne des Amtes Horst-Herzhorn. Der Landschaftsplan Herzhorn liefert zusätzlich Hintergrund zur naturräumlichen Ausgangslage und benennt, dass im Gemeindegebiet kein Landschaftsschutzgebiet im Sinne des LNatSchG ausgewiesen ist; gleichzeitig sensibilisiert er für Natur- und Gewässerbelange bei Vorhaben.

Für typische Eigenheime bietet sich das Vergleichswertverfahren an, gestützt auf tatsächlich erzielte Kaufpreise in vergleichbaren Lagen. Bei vermieteten Mehrfamilien- oder Mischnutzungsobjekten kann das Ertragswertverfahren die Markteinschätzung ergänzen. Bei individuellen Hofstellen, Wirtschaftsgebäuden oder stark modernisierten Einzelobjekten ist das Sachwertverfahren häufig tragfähig, sofern Baukosten, Alterswertminderungen und besondere objektspezifische Eigenschaften sauber hergeleitet werden. Zur rechtssicheren Ableitung der Lage- und Grundstücksmerkmale sollten Gutachter:innen die einschlägigen Ortsrecht-Dokumente (z. B. Straßenreinigung, Erschließung, Satzungen) beim Amt Horst-Herzhorn heranziehen; daraus ergeben sich oft wertrelevante Hinweise zu Erschließungszustand, Zufahrten oder Nutzungsbindungen.

• St.-Annen-Kirche, Am Markt 2 – Orientierungspunkt für den historischen Ortskern und das fußläufige Umfeld mit typischer dörflicher Nutzung
• Lage und Erreichbarkeit der HVV-Linie 6530 innerhalb von Herzhorn – maßgeblich für die Anbindung Richtung Elmshorn und Glückstadt
• Abgleich mit dem Ortsrecht/Bebauungsplänen des Amtes – etwaige Vorgaben zu Einfriedungen, Stellplätzen oder Zufahrten können Projekte beeinflussen.