ImmobilienbewertungFredersdorf Vogelsdorf 2025

Fredersdorf-Vogelsdorf ist eine amtsfreie Gemeinde im Landkreis Märkisch-Oderland im Land Brandenburg. Das Gemeindegebiet besteht offiziell aus den Ortsteilen Fredersdorf Nord, Fredersdorf Süd und Vogelsdorf. Die Bebauung folgt noch den alten Dorfkernen mit Kirche, Gutshof und Anger, wurde aber nach der Wende um viele Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhauszeilen ergänzt. Geprägt wird der Ort zusätzlich durch das Fredersdorfer Mühlenfließ, ein niedrig liegendes Niederungssystem mit Feuchtwiesen, Moor- und Auenwaldbereichen, das in Teilen als Naturschutz- und FFH-Gebiet „Fredersdorfer Mühlenfließ, Langes Luch und Breites Luch“ ausgewiesen ist und damit ökologisch besonders sensibel gilt. Für den Alltagsverkehr wichtig ist der S-Bahnhof Fredersdorf (b Berlin) im Ortsteil Fredersdorf. Er wird von der S-Bahn-Linie S5 angefahren und dient als Knoten mit mehreren Buslinien der Märkisch-Oderland Bus GmbH, etwa 933, 948, 949 und 951 des Verkehrsverbunds Berlin-Brandenburg.

In Fredersdorf-Vogelsdorf treffen dörfliche Bestandsgebäude (teilweise mit ortsbildprägendem Gutshofensemble am Mühlenfließ im Ortsteil Fredersdorf Süd) und nach der Wende entstandene Ein- und Zweifamilienhausgebiete aufeinander. Der Gutshof in Fredersdorf Süd grenzt rückwärtig an das Mühlenfließ und den Schlosspark; gegenüber liegen Kirche und Verdriesplatz als früherer Dorfanger, also ein städtebaulich sensibler Bereich. Käuferinnen und Käufer sollten deshalb zwei Dinge prüfen. Erstens: planungsrechtliche Bindungen. Die Gemeinde arbeitet mit Bebauungsplänen, Gestaltungsvorgaben und sogar einem besonderen Vorkaufsrecht im historischen Ortskern Fredersdorf-Süd, um die ortstypische Struktur zu sichern. Solche Vorgaben können Modernisierungen an Fassade, Dachform oder Nebengebäuden beeinflussen. Zweitens: Oberflächenwasser. Die Kommune hat Starkregengefahrenkarten für alle Ortsteile erarbeitet und veröffentlicht, um tiefliegende Bereiche sowie kritische Einfahrten und Kellernähe zu identifizieren. Wer ein Haus oder eine Erdgeschosswohnung übernimmt, sollte diese Karten anfordern, die Entwässerung auf dem Grundstück dokumentieren lassen und ggf. Rückstausicherung oder Geländeanpassungen einplanen.

Für die Wertermittlung in Fredersdorf-Vogelsdorf ist eine kleinteilige Betrachtung Pflicht. Die Gemeinde besteht aus drei Ortsteilen mit unterschiedlichen Ortsbildern: Fredersdorf Nord, Fredersdorf Süd und Vogelsdorf. Ein Verkehrswertgutachten sollte deshalb immer festhalten, in welchem Ortsteil das Objekt liegt, wie nah es an den historischen Dorfkernen mit Gutshof- und Angerstruktur oder an neueren Siedlungsstraßen steht und wie die Erreichbarkeit des öffentlichen Nahverkehrs ausfällt. Für typische Ein- und Zweifamilienhäuser bietet sich meist das Vergleichswertverfahren an; bei vermieteten Einheiten kann das Ertragswertverfahren sinnvoll sein, bei individuellen, nicht marktgängigen Nebengebäuden der Sachwert. Zur Mikrolage gehört außerdem ein nüchterner Alltagstest: Ist der S-Bahnhof Fredersdorf (b Berlin) mit der Linie S5 fußläufig oder per kurzer Busfahrt (z. B. Linien 933, 948, 949, 951 der Märkisch-Oderland Bus GmbH) erreichbar, und liegt das Grundstück eher trocken oder in einer tieferen Niederung am Mühlenfließ mit potenziell höherem Feuchteeintrag?