ImmobilienbewertungFreinsheim 2025

Freinsheim liegt in Rheinland-Pfalz im Landkreis Bad Dürkheim und ist Sitz der Verbandsgemeinde Freinsheim. Zum Stadtgebiet gehören der ummauerte Kernort mit barocker Bebauung sowie eine bewaldete Exklave um das ehemalige Forsthaus Lindemannsruhe im Pfälzerwald. Für den Kernort wird die Postleitzahl 67251 geführt; die Waldexklave nutzt 67098. Die Altstadt ist von einer spätmittelalterlichen Stadtmauer mit Toren und Wehrtürmen umschlossen, die heute noch nahezu vollständig erhalten ist und das Ortsbild prägt. Viele Gassen liegen eng innerhalb dieses Ringes, was dem Ort seinen geschlossenen, kleinstädtischen Charakter gibt. Wichtig für die Erreichbarkeit ist der Bahnhof Freinsheim: Er verknüpft die Pfälzische Nordbahn Neustadt–Monsheim mit der Strecke Freinsheim–Frankenthal, sodass Regionalzüge u. a. nach Neustadt, Grünstadt, Frankenthal und Ramsen fahren. Der Bahnhof fungiert damit als lokaler Umsteigepunkt zwischen Bahn und Bus.

Beim Kauf oder bei der Anmietung in Freinsheim unterscheidet man klar zwischen Häusern innerhalb der Stadtmauer und neueren Quartieren am Ortsrand. Für den historischen Kern gilt seit 08.10.2020 eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB. Sie stellt fest, dass Abriss, Umbau, Nutzungsänderung oder neue Dachformen genehmigungspflichtig sind und sich in Traufhöhe, Dachneigung, Fassadenaufteilung und Material am Bestand orientieren müssen. Die Satzung beschreibt typische zweigeschossige Hofanlagen mit verputzten Fassaden, Natursteingewänden, geschlossener Straßenkante und historisch gewachsenen Parzellen. Selbst die Dachlandschaft mit geneigten Dächern soll in Form und Neigung erhalten bleiben; Baulücken dürfen nur so geschlossen werden, dass die Altstadtsilhouette nicht gestört wird. In Randlagen steuern Bebauungspläne wie „Bahnhofstraße / Reiboldstraße“ oder „In den Bohngärten“ die weitere Nachverdichtung und legen Nutzung, Erschließung und Erweiterungsmöglichkeiten fest. Konkrete Modernisierungspläne sollte man deshalb früh mit der Verbandsgemeindeverwaltung abstimmen.

Für die Wertermittlung in Freinsheim sind drei Punkte relevant. Erstens: Der Altstadtkern mit spätmittelalterlicher Ringmauer, barocker Wiederaufbau-Substanz aus dem 18. Jahrhundert und vielen denkmalrelevanten Hofanlagen besitzt laut Stadt einen hohen städtebaulichen Wert, den man erhalten will. Das spricht häufig für das Sachwertverfahren, weil individuelle Bauqualität, Hofgröße und Erhaltungsvorgaben den Wert prägen und Vergleichswerte aus umliegenden Orten oft nicht direkt passen. Zweitens: Entlang der Bahnhofstraße treten gemischt genutzte Gebäude (Wohnen plus kleine Läden oder Gastronomie) auf; hier kann zusätzlich das Ertragswertverfahren sinnvoll sein, weil Mieterträge und Drittnutzung eine Rolle spielen. Drittens: Alle baulichen Eingriffe an geschützter Substanz sind genehmigungspflichtig, was die wirtschaftliche Nutzbarkeit unmittelbar beeinflusst und deshalb in jeder Preisableitung einkalkuliert werden muss.