ImmobilienbewertungFriedelsheim 2025

Friedelsheim ist eine eigenständige Ortsgemeinde im Landkreis Bad Dürkheim in Rheinland-Pfalz und gehört zur Verbandsgemeinde Wachenheim an der Weinstraße. Die Gemeinde bildet praktisch einen zusammenhängenden Siedlungskörper ohne weitere offiziell abgegrenzte Ortsteile; umgeben ist der Ort von Weinbergslagen, die lokal als „Friedelsheimer Schlossgarten“, „Gerümpel“, „Bischofsgarten“, „Rosengarten“ und „Friedelsheimer Kreuz“ bezeichnet werden. Die Verbandsgemeinde beschreibt Friedelsheim als in eine geschützte Talsenke eingebettet, mit besonders mildem Klima, in dem sogar Mandel- und Feigenbäume wachsen. Für die Anbindung relevant ist die Rhein-Haardtbahn: Die Rhein-Neckar-Verkehr GmbH (rnv) bedient die Strecke mit den Linien 4, 4A und 9X. Dabei wird Friedelsheim ausdrücklich als reguläres Ziel entlang des Abschnitts zwischen Bad Dürkheim und Ludwigshafen/Mannheim genannt; bei Bauarbeiten richtet die rnv Schienenersatzverkehr ein und verweist Reisende nach Friedelsheim auf Umstiegslösungen. /]

Für Käuferinnen und Käufer ist wichtig, dass Friedelsheim eigene, durch Satzungsbeschluss festgelegte Bebauungspläne führt. Der Bebauungsplan „Waltershöhe/Schlossgarten“ wurde vom Gemeinderat am 24.09.2019 als Satzung beschlossen und ist nach ortsüblicher Bekanntmachung am 31.01.2020 in Kraft getreten. Die Planzeichnung, textlichen Festsetzungen und die Begründung können im Rathaus der Verbandsgemeinde Wachenheim eingesehen werden. Wer ein Haus kaufen oder vermieten will, sollte deshalb prüfen, ob das Objekt im Geltungsbereich liegt und welche Vorgaben (z.B. zulässige Nutzung, Bauweise, Gestaltungsvorgaben) gelten. Wichtig sind außerdem energetischer Zustand, Dach, Leitungen und ein möglicher Denkmalschutz, weil solche Punkte künftige Umbauten, Stellplätze oder Fassadenänderungen begrenzen können. Vor Kauf oder Neuvermietung also früh klären, ob Stellplätze, Einfriedungen oder PV-Anlagen zulässig sind, um nachträgliche Rückbaupflichten zu vermeiden. Gerade bei älteren Höfen im Ortskern ist das entscheidend.

Für die Verkehrs- oder Beleihungswertermittlung werden in Friedelsheim die üblichen Verfahren genutzt: Vergleichswertverfahren für selbstgenutzte Einfamilienhäuser, Ertragswertverfahren für vermietete Wohn- und Mischobjekte und Sachwertverfahren für individuell geprägte Wohnhäuser. Das ist in der Grundstücksbewertung üblich. Das Vergleichswertverfahren greift, wenn in derselben Straße bereits ähnliche Objekte verkauft wurden und als Referenz dienen. In klar geregelten Wohngebieten mit festgesetzter Nutzung – etwa in Bereichen, die durch den Bebauungsplan „Waltershöhe/Schlossgarten“ abgedeckt sind – übernehmen Gutachterinnen und Gutachtern die dort festgelegten Rahmenbedingungen (Art der Nutzung gemäß BauGB, zulässige bauliche Ausnutzung, städtebauliche Einordnung) unmittelbar in Bodenwert und Restnutzungsdauer. Bei historisch geprägten Hofanlagen im Kern, zum Beispiel rund um den Mennonitenhof, spielt dagegen oft das Sachwertverfahren mit objektspezifischen Zu- oder Abschlägen eine größere Rolle. /]

Bei der Objektprüfung in Friedelsheim lohnt der Blick auf zwei Ebenen. Erstens: der unmittelbare Ortskern. Der historische Bereich rund um den Mennonitenhof entstand im ehemaligen Schlossgarten der Pfalzgrafenanlage und wurde im Zuge der Dorferneuerung saniert; hier treffen denkmalgeprägte Hofstrukturen, Innenhöfe und aufgewertete Freiflächen aufeinander, Umbauten sind daher oft enger reglementiert. Zweitens: die Randlagen zu den Weinbergen. Die Verbandsgemeinde nennt Weinbergslagen wie „Friedelsheimer Schlossgarten“, „Gerümpel“, „Bischofsgarten“, „Rosengarten“ und „Friedelsheimer Kreuz“ als prägende Umgebung. Kauf- oder Mietinteressierte sollten konkret prüfen, ob ein Haus direkt an solchen Reblagen beziehungsweise am Übergang zur offenen Feldflur liegt, weil dort landwirtschaftlicher Verkehr, saisonale Bewirtschaftung und Besucherströme bei Wein-Events die Wohnruhe und die Nutzbarkeit von Terrassen beeinflussen können. Solche Lagefaktoren wirken direkt auf Marktansprache und Finanzierungsgespräche, weil sie Nutzungsrisiken und Attraktivität der Adresse bewerten helfen.