ImmobilienbewertungKremperheide 2025

Kremperheide liegt im Süden der Kreisstadt Itzehoe und gehört verwaltungsrechtlich zum Amt Krempermarsch. Die Ortslage wird durch Siedlungshäuser unterschiedlicher Baujahre und viel Grün geprägt; zugleich grenzen im Osten und Süden Wege und Flächen des Naturschutzgebiets „Binnendünen Nordoe“ an. Für den Alltag entscheidend ist die Schienenanbindung: Am Haltepunkt „Kremperheide“ halten die Regionalbahnlinien RB61 und RB71 mit Richtung Itzehoe sowie Elmshorn/Hamburg – der offizielle Abfahrtsplan weist die Station mit Takt und Zielorten aus . Ergänzend erschließen Buslinien das Umland; im Ort selbst bleiben Wege kurz. Die Zugehörigkeit zum Amt Krempermarsch sorgt für eine klare, zentral veröffentlichte Verwaltung und Ortsrechtsstruktur, was Planprüfungen und Auskünfte erfahrungsgemäß beschleunigt.

Im Bestand dominieren freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhauszeilen der 1950er–1980er Jahre und aufgefrischte Nachverdichtungen. Wer kaufen oder mieten will, prüft zuerst den Planstatus: Die Gemeinde veröffentlicht die Bebauungspläne online, darunter B-Plan Nr. 14 „Twiete“ (aktuelles Entwicklungsgebiet) und B-Plan Nr. 6 „St.-Johannes-Platz“. Aus den Unterlagen ergeben sich u. a. Baugrenzen, Dachformen, Einfriedungen, Stellplätze und mögliche Lärmschutzauflagen. Für Sanierungen gilt: Maßnahmen an Gebäudehülle und Haustechnik früh mit den planungsrechtlichen Festsetzungen abgleichen; bei laufenden Verfahren (z. B. Planänderungen) rechtzeitig Rücksprache halten. Die Dokumente stehen zentral bereit . In gewachsenen Straßen variieren Baualter und energetischer Zustand stark; bei Ankäufen empfiehlt sich daher eine konsequente Bestandsaufnahme (Dach, Fassaden, Fenster, Leitungen) samt Abgleich mit etwaigen Gestaltungsvorgaben. Grundstücke an ruhigeren Stichstraßen unterscheiden sich in der Nutzbarkeit von Lagen an Durchgangsachsen; Garagenzufahrten und Stellplatzregelungen stehen häufig im Textteil. Wer neu baut, sollte sich früh zur Erschließung (Leitungen, Entwässerung) informieren und Nachverdichtungsrestriktionen aus dem B-Plan prüfen.

Für typische Wohnhäuser eignet sich der Sachwert mit marktgerechter Anpassung; bei vermieteten Einheiten ergänzt der Ertragswert die Ableitung. Bewertungsrelevant ist die Mikrolage: ruhige Siedlungsstraßen, bahnhofsnahe Adressen und Randlagen zum Schutzgebiet zeigen unterschiedliche Nachfrageprofile. In unmittelbarer Nachbarschaft zur „Binnendünen Nordoe“ können Schutzregeln (Wegeführung, saisonale Nutzungsbeschränkungen, Pflegearbeiten) die Außenraumnutzung beeinflussen – das sollte in Ortsbesichtigung, Objektbeschreibung und Ableitung transparent gemacht werden . Bei Reihen- und Doppelhäusern kann ein Vergleichswert auf Basis eng ähnlicher Referenzobjekte tragfähig sein; entscheidend bleibt die Dokumentation der wertrelevanten Grundstücksmerkmale (Lage im Straßenzug, Ausrichtung, Einfriedung, Stellplätze). Für Gärten am Schutzgebietsrand ist zu berücksichtigen, dass Heiden, Offenland und Kleingewässer als empfindliche Biotope gelten; das LLUR-Faltblatt beschreibt die Pflegeziele und Wegeführung anschaulich – ein Pluspunkt für die Lagequalität, der aber Regeln mit sich bringt.

1) Zugänge und ausgeschilderte Wege im Naturschutzgebiet „Binnendünen Nordoe“ (Wegekonzept im LLUR-Faltblatt) – hohe Erholungsqualität, gleichzeitig Schutzregeln beachten. 2) Erreichbarkeit des Haltepunkts „Kremperheide“ (RB61/RB71) zu Fuß oder per Rad für Pendelwege. 3) Planungsrechtliche Festsetzungen am Grundstück (B-Plan, Textteile, ggf. Stellplätze und Einfriedungen) gegenprüfen; Bebauungspläne sind online verlinkt.