ImmobilienbewertungNiederfuellbach 2025

Niederfüllbach ist eine eigenständige Gemeinde im oberfränkischen Landkreis Coburg und gehört administrativ zur Verwaltungsgemeinschaft Grub a.Forst. Das Dorf schließt sich direkt südlich an Coburg an und liegt im leicht hügeligen Coburger Land. Namensgeber ist der Füllbach, ein kleiner Bachlauf, der den nördlichen Siedlungsbereich quert und weiter westlich in die Itz mündet; der Bach taucht sogar als blauer Wellenbalken im Gemeindewappen auf. Südlich der kompakten Wohnbebauung beginnt ein ausgedehnter Waldgürtel, lokal „Forst“ beziehungsweise Lichtenfelser Forst genannt. Verkehrlich hängt Niederfüllbach nicht in der Luft: Der Stadtbus Coburg fährt bis in den Ort hinein. Im Liniennetz tauchen gleich mehrere Haltestellen mit Ortsbezug auf („Niederfüllbach“, „Niederfüllbach Mitte“, „Niederfüllbach EZO“), die über den Coburger Stadtteil Creidlitz Richtung Innenstadt geführt werden (Linie 1401 sowie die Schülerlinie 1422). Das funktioniert im Alltag wie ein verlängerter Stadtteil Coburgs.

Kauf oder Miete in Niederfüllbach heißt fast immer Bestand statt großem Neubaugebiet. Die Gemeinde steuert neue Nutzungen eng über Bauleitplanung. Im März 2024 hat der Gemeinderat die 7. Änderung des Flächennutzungsplans beschlossen und parallel den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Agrovoltaikanlage an der Hegetinsquelle“ aufgestellt. Der Entwurf weist in der Gemarkung Niederfüllbach (Flurnummer 315/1) ein Sondergebiet für Agrovoltaik auf rund 1,71 Hektar aus, also Photovoltaik über weiterhin landwirtschaftlich genutzten Flächen. Wer hier kaufen oder vermieten will, sollte deshalb immer prüfen: Liegt das Gebäude in einem festgesetzten Bebauungsplan oder Sondergebiet? Gelten besondere Nutzungs- oder Energieauflagen? Zweiter Pflichtpunkt ist die Mikrolage. In Niederfüllbach laufen der Füllbach und die Itz nahe an bebauten Straßenzügen vorbei; bei Häusern direkt am Bach sollten aktuelle Hochwasserhinweise und Abdichtung des Kellers gezeigt werden. Genauso wichtig ist der Fußweg zur Stadtbus-Haltestelle („Niederfüllbach“, „Niederfüllbach Mitte“, „Niederfüllbach EZO“) der Linie 1401 Richtung Coburg.

Für die Wertermittlung in Niederfüllbach gibt es kein Schema F. Die Gemeinde gliedert sich offiziell in zwei Gemeindeteile: das Pfarrdorf Niederfüllbach selbst sowie die westlich an der Itz liegende Einöde Geizenmühle. Historischer Mittelpunkt ist Schloss Niederfüllbach, ein früheres Rittergut, das 1820 von Prinz Leopold von Sachsen-Coburg-Saalfeld übernommen wurde und später umfassend saniert wurde. In Richtung Norden durchzieht der Füllbach den bebauten Bereich, nach Süden läuft der Ort fast unmittelbar in den Forst aus; nördlich grenzt praktisch nahtlos der Coburger Stadtteil Creidlitz mit eigenem Bahnhof an. Das heißt für die Bewertung: Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern dominiert meist das Sachwertverfahren, weil der Gebäudekörper selbst wertprägend ist. Für vermietete Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Hofanlagen kann dagegen das Ertragswertverfahren sinnvoller sein.