ImmobilienbewertungTeltow 2025

Teltow liegt im Landkreis Potsdam-Mittelmark direkt am südwestlichen Stadtrand von Berlin und wird im Norden vom Teltowkanal begrenzt. Im Umfeld grenzen der Berliner Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Kleinmachnow, Stahnsdorf und Großbeeren an. Topografisch liegt die Stadt auf der eiszeitlich geprägten Grundmoränenhochfläche Teltow, was überwiegend ebene, baulich gut nutzbare Flächen bedeutet. Zur Stadt gehören der Ortsteil Ruhlsdorf sowie die Wohnplätze Birkengrund, Seehof, Sigridshorst und Städtlersiedlung. Zehnruthenplan bildet ein eigenes, dicht bebautes Wohngebiet im Osten Teltows mit überwiegend Wohnnutzung. Für die Immobilienbewertung ist die Unterscheidung dieser Teilräume wesentlich, da sie sich bei Nachfrage, Bebauungsstruktur und Bodenrichtwerten deutlich unterscheiden. Die Altstadt südlich des Teltowkanals bildet mit kleinteiliger Blockstruktur und historischen Gebäuden einen eigenständigen Markt. Seehof und Zehnruthenplan sind durch dichtere Wohnbebauung und Stadtrandlage zu Berlin geprägt, während Ruhlsdorf dörfliche Strukturen mit Einfamilien- und Bauernhäusern aufweist. Eigentümer und Käufer sollten daher immer prüfen, in welchem Quartier ein Objekt tatsächlich liegt.

Die Teltower Altstadt wurde nach 1990 schrittweise saniert und steht seit den 1990er-Jahren weitgehend unter Denkmalschutz. Zwischen 1994 und 2011 erfolgte eine umfangreiche Stadterneuerung mit Erhalt der historischen Parzellenstruktur. Für Eigentümer im Altstadtbereich bedeutet dies einen hohen städtebaulichen und gestalterischen Wert, aber auch strenge Vorgaben zu Fassaden, Dacheindeckungen und Fenstern. Sanierungen müssen in enger Abstimmung mit Denkmalschutz und Bauamt geplant werden und sind für die Sachwertermittlung gesondert zu berücksichtigen. Außerhalb der Altstadt dominieren Wohngebiete, die vor allem nach der Wende entstanden sind: kompakte Einfamilien- und Reihenhausgebiete, insbesondere im Süden der Stadt. Bebauungspläne wie das Komponistenviertel im Musikerviertel oder das Wohngebiet am Lessinggraben legen Nutzung, Geschossigkeit und überbaubare Flächen fest und schaffen relativ homogene, gut vergleichbare Wohnlagen. Im Ortsteil Ruhlsdorf regelt unter anderem der Bebauungsplan Webersiedlung die städtebauliche Entwicklung. Für Bewertungen ist wichtig, ob ein Objekt in einem klar definierten Bebauungsplangebiet mit einheitlichen Standards liegt oder in gewachsenen Bereichen mit heterogener Bebauung. In B-Plan-Gebieten lassen sich Vergleichswerte oft leichter ableiten, während in der Altstadt denkmalbedingte Besonderheiten und individuelle Modernisierungsstände stärker ins Gewicht fallen.

Verkehrlich ist Teltow für Pendlerinnen und Pendler sehr attraktiv. Mit dem S-Bahnhof Teltow Stadt besteht seit 2005 Anschluss an das Berliner S-Bahn-Netz. Die Linien S25 und S26 fahren im dichten Takt über Berlin-Süd nach Berlin-Mitte, die Fahrzeit bis Potsdamer Platz beträgt etwa 20 bis 25 Minuten. Zusätzlich bindet der Regional-Express RE3 den Bahnhof Teltow an, der stündlich unter anderem Berlin und Lutherstadt Wittenberg verbindet. Immobilien mit fußläufigem Zugang zu S Teltow Stadt, etwa in Zehnruthenplan oder Seehof, profitieren in der Regel von höherer Nachfrage und geringeren Leerstandsrisiken. Der öffentliche Personennahverkehr innerhalb der Region wird durch mehrere Buslinien der regiobus Potsdam-Mittelmark, zwei Linien der Berliner Verkehrsbetriebe sowie eine Linie der Verkehrsgesellschaft Teltow-Fläming sichergestellt. PlusBus-Verbindungen wie X1 nach Potsdam sowie Linien 600 und 621 binden Teltow an wichtige Arbeits- und Gewerbestandorte im Umland an. Die Landesstraßen L40 und L76 verbinden Teltow zudem mit den Bundesstraßen und Autobahnen Richtung Berlin, Potsdam und Flughafenregion. Bei der Bewertung der Mikrolage ist entscheidend, ob ein Objekt in einer ruhigen Wohnstraße mit guter Busanbindung liegt oder direkt an stark belasteten Achsen wie der L40 oder nahe größeren Kreuzungen. Gute Erreichbarkeit mit ÖPNV wirkt sich häufig preisstabilisierend aus, Verkehrslärm kann dagegen zu Lageabschlägen führen.

Für Wohnqualität und Bewertung in Teltow spielen Grün- und Landschaftsräume eine wichtige Rolle. Südlich des Teltowkanals liegt das Naturschutzgebiet Bäketal, das Teil des großflächigen Landschaftsschutzgebiets Parforceheide ist. Der geschützte Talraum mit Waldflächen, Feuchtbereichen und Wegen bietet hohe Erholungsqualität und begrenzt gleichzeitig die weitere bauliche Entwicklung in unmittelbarer Nähe. Grundstücke mit Blickbezug oder direkter Erreichbarkeit dieser Bereiche sind häufig besonders nachgefragt. Im Stadtgebiet selbst prägen der Teltowkanal, kleinere Gewässer wie Röthepfuhl und Grimmspfuhl sowie Grünverbindungen das Mikroklima. Uferwege am Kanal werden intensiv zur Freizeitnutzung genutzt und wirken sich positiv auf die Wahrnehmung von Lagen in der Nähe aus, sofern keine übermäßigen Emissionen aus der Wasserstraße vorliegen. Aufgrund der Nähe zu Gewässern sollten Eigentümer und Kaufinteressenten die amtlichen Hochwassergefahren- und Risikokarten des Landes Brandenburg sowie Hinweise des Landkreises Teltow-Fläming zu festgesetzten Überschwemmungsgebieten prüfen. In ausgewiesenen Risikobereichen können zusätzliche baurechtliche Auflagen, Einschränkungen bei Untergeschossen oder Anforderungen an die technische Gebäudeausrüstung entstehen, die sich auf Investitionskosten und Bewertungsansätze auswirken.

In Teltow wird der Markt für Wohnimmobilien stark durch die Nähe zu Berlin, die S-Bahn-Anbindung und die klare Trennung der Quartiere geprägt. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in typischen Wohngebieten bietet sich in der Regel das Vergleichswertverfahren an, da ausreichend Verkäufe in ähnlich strukturierten Lagen vorliegen. Besonders gut vergleichbar sind Einfamilienhausgebiete in Bebauungsplangebieten wie Komponistenviertel oder Lessinggraben, wo Baujahre, Standard und Grundstücksgrößen relativ homogen sind. Im Altstadtbereich mit Denkmalschutzcharakter, Mischstrukturen und häufig individuellen Modernisierungsständen kommt das Sachwertverfahren mit Zu- und Abschlägen für Lage, Erhaltungszustand und denkmalbedingte Beschränkungen stärker zum Einsatz. In verdichteten Wohnlagen wie Seehof, Zehnruthenplan oder an stärker befahrenen Straßen können Mehrfamilienhäuser und Renditeobjekte sinnvoll im Ertragswertverfahren bewertet werden, bei dem Mieterträge, Leerstandsrisiken und Bewirtschaftungskosten im Vordergrund stehen. Neben der Wahl des richtigen Verfahrens ist eine saubere Mikrolagenanalyse entscheidend: fußläufige Entfernung zu S-Bahn und PlusBus, Lärmbelastung durch Straßen oder Gewerbe, Stellplatzsituation, bauliche Nachverdichtung sowie energetischer Zustand des Bestands. Für belastbare Verkehrswerte sollten Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses herangezogen und mit objektspezifischen Besonderheiten abgeglichen werden.