ImmobilienbewertungAmmerthal 2025

Ammerthal ist eine Gemeinde im Landkreis Amberg-Sulzbach (Oberpfalz). Zum Gemeindegebiet zählen die amtlich geführten Gemeindeteile Ammerthal, Fichtenhof, Finkenmühle, Hirnmühle und Viehberg; alle nutzen die Postleitzahl 92260 und ergeben laut amtlicher Übersicht fünf Ortsteile. Der Kernort liegt am Osthang des Fränkischen Jura am Ursprung des Ammerbaches. Hier beginnen das Girgl-, das Pürschläger- und das Götzendorfer Tal mit Feldern, Bachläufen und Hanglagen. Ammerthal besitzt keinen Bahnhof, wird aber über regionale Buslinien mit Amberg verbunden. Alltag findet damit in einem ländlichen Hauptort plus kleinen Weilern statt, nicht in einem städtischen Umfeld.

Der Gebäudebestand wird vor allem durch Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und kleine Wohngebäude geprägt. Im Norden des Hauptortes plant die Gemeinde das Allgemeine Wohngebiet „Bei der Ziegelhütte“. Der Bebauungsplan (Endfassung 19.12.2024) legt Nutzungsart, zulässige Haustypen und Gestaltung fest. Das Gebiet am nördlichen Ortsrand entlang der Fichtenhofer Straße erhält neue Stichstraßen, Geh- und Radweganschlüsse Richtung Fichtenhof sowie ein Regenrückhaltebecken für die Entwässerung. Beim Kauf oder bei der Anmietung sollte geprüft werden, ob das Objekt innerhalb eines solchen Bebauungsplans liegt, weil dort Dachform, Einfriedung, Stellplätze und Regenwasserführung verbindlich vorgegeben sind. Hangwasser und Entwässerung sind am Randbereich explizit Thema.

Für eine Immobilienbewertung in Ammerthal kommen Vergleichswert-, Sachwert- und – bei vermieteten Objekten – Ertragswertverfahren infrage. Wichtig ist die Passgenauigkeit der Vergleichsobjekte. Die Gemeinde besteht nicht nur aus dem dicht bebauten Kernort, sondern zusätzlich aus kleineren Ortsteilen wie Fichtenhof, Finkenmühle, Hirnmühle und Viehberg, die teils von Landwirtschaftsflächen eingerahmt sind. Randlagen können dadurch andere Bodenmerkmale (Hang, offenes Grünland, Entwässerung über Gräben) aufweisen als Häuser im Kern entlang der Fichtenhofer Straße. Werte aus der Ortsmitte lassen sich daher nicht eins zu eins auf abgelegene Weiler übertragen. Wertermittler sollten Bodenart, Erschließung (Weg, Kanal, Regenwasserableitung) und zulässige Nutzung laut Bebauungsplan jeweils separat dokumentieren.

Vor Vertragsabschluss empfiehlt sich ein Mikrolage-Check. Erstens: Erreichbarkeit ohne Auto. In Ammerthal fahren Regionalbusse des Verkehrsverbunds Großraum Nürnberg, darunter die Linie 443 mit Haltestellen wie „Ammerthal Sportplatz“ oder „Ammerthal Weinbergstr.“ und Verbindung nach Amberg. Zweitens: Fuß- und Radwege. Der Bebauungsplan „Bei der Ziegelhütte“ sieht einen neuen Geh- und Radweg entlang der Fichtenhofer Straße zwischen Ammerthal und Fichtenhof vor. Drittens: Wasser und Hang. Nördlich des Kernorts ist ein Regenrückhaltebecken vorgesehen, um Oberflächenwasser aus dem Hangbereich geordnet abzuleiten. Diese Punkte wirken direkt auf Alltagstauglichkeit, Instandhaltung und späteren Wiederverkauf.