ImmobilienbewertungBirgland 2025

Birgland ist eine Flächengemeinde im Landkreis Amberg-Sulzbach in der Oberpfalz (Bayern). Verwaltungssitz ist Illschwang, Am Dorfplatz 5. Die Kommune entstand 1972 aus den bis dahin selbständigen Gemeinden Schwend, Poppberg, Eckeltshof, Fürnried und Frechetsfeld; 1978 kam Sunzendorf hinzu. Heute zählen u. a. Schwend, Fürnried, Poppberg, Eckeltshof, Frechetsfeld und Sunzendorf zu den offiziell benannten Ortsteilen. Die Umgebung gehört zur wald- und felsreichen Frankenalb/Oberpfälzer Jura. Durch das Gemeindegebiet verläuft die Autobahn A6 („Via Carolina“) entlang einer historischen Handelsroute an der Europäischen Wasserscheide zwischen Rhein und Donau.

In Birgland prägen freistehende Wohnhäuser, ehemalige Bauernhöfe und kompakte Dorfkerne das Bild. Wer kaufen oder mieten möchte, trifft oft Gebäude älterer Baujahre; energetischer Zustand, Dach, Leitungen und Heizung sollten deshalb individuell geprüft werden. Parallel weist die Gemeinde Bauflächen über Satzungen und Bebauungspläne aus. Laut Verwaltungsgemeinschaft Illschwang/Birgland liegen Verfahren wie die Entwicklungs- und Einbeziehungssatzung „Leinhof“ (Satzungsbeschluss Februar 2025) sowie der Bebauungsplan „Am Grabelweg“ in Frechetsfeld (Satzungsbeschluss und Genehmigung November 2024) vor. Diese Pläne regeln Nutzung, Erschließung und Grünordnung. Käufer:innen sollten prüfen, ob ihr Grundstück von solchen Festsetzungen betroffen ist (Bauweise, Abstände, Nebenanlagen, Pflanzgebote).

Für die Verkehrswertermittlung kommen je nach Objekt verschiedene Verfahren infrage. Das Vergleichswertverfahren passt zu klassischen Einfamilienhäusern in gewachsenen Dörfern. Das Sachwertverfahren ist typisch für Einzelgehöfte oder größere Bestandsgebäude, weil hier Gebäudesubstanz und Boden getrennt bewertet werden. Das Ertragswertverfahren wird eher bei vermieteten Mehrparteienhäusern oder Gewerbe angewandt. Speziell in Birgland ist zu beachten, dass die Gemeinde aus räumlich getrennten Ortsteilen besteht, die historisch eigenständige Gemeinden waren (u. a. Schwend, Poppberg, Eckeltshof, Fürnried, Frechetsfeld sowie seit 1978 Sunzendorf). Dadurch unterscheiden sich Bodenwerte, Dorfbild und planungsrechtliche Vorgaben stark von Ortsteil zu Ortsteil; Gutachter:innen müssen den konkreten Ortsteil mitbewerten.

Die Mikrolage wirkt direkt auf den Preis am Ende des Gutachtens. Erstens ÖPNV: Die Freizeitbuslinie 479 „Birgland-Express“ des Verkehrsverbunds Großraum Nürnberg verbindet Haltestellen wie „Schwend Ortsmitte“, „Fürnried Dorfplatz“, „Poppberg Kirche“ oder „Sunzendorf Gasthaus“ mit den Bahnhöfen Sulzbach-Rosenberg und Hartmannshof (Regional- bzw. S-Bahn-Anschluss). Zweitens Freizeitdruck: Die Linie bewirbt Ausflugsziele wie die Burgruine Poppberg oder Lichtenegg und fährt laut Fahrplan sonn- und feiertags von Mai bis November 2025. Wer nahe einer dieser Haltestellen kaufen oder mieten will, sollte Wochenendverkehr und Besucheraufkommen einpreisen.