ImmobilienbewertungKuemmersbruck 2025

Kümmersbruck ist eine Gemeinde im Landkreis Amberg-Sulzbach in der Oberpfalz (Bayern). Die Gemeinde führt mehrere klar abgegrenzte Ortsteile, darunter Kümmersbruck, Haselmühl, Lengenfeld, Penkhof, Theuern, Köfering, Gärmersdorf, Moos, Haidweiher und Engelsdorf. Die Verwaltung sitzt in der Schulstraße in Kümmersbruck. Traditionelle Siedlungskerne wie Haselmühl und Theuern waren historisch eigenständige Hofmarken und bestehen heute als gewachsene Ortsteile fort. Prägend ist außerdem die Lage am Fluss Vils, der durch den Hauptort verläuft, sowie die räumliche Anbindung an die nahe Stadt Amberg. Diese Kombination aus kleinteiliger Ortsteilstruktur, Gewässerlage und unmittelbarer Nähe zur Kreisstadt bestimmt Bauformen, Nachverdichtungsdruck und die Wahrnehmung einzelner Straßenzüge innerhalb der Gemeinde. Diese amtliche Gliederung ist Grundlage vieler Bebauungs- und Flächennutzungspläne der Gemeinde. Wer eine Immobilie bewertet, nennt deshalb immer den konkreten Ortsteil und nicht nur die Postleitzahl.

Der Gebäudebestand in Kümmersbruck reicht von älteren Ortskernen in Theuern oder Haselmühl bis zu planmäßig ausgewiesenen Neubauflächen. Die Gemeinde stellt für mehrere Ortsteile Bebauungspläne und Flächennutzungsunterlagen bereit, unter anderem für Gärmersdorf, Haselmühl, Köfering, Kümmersbruck, Lengenfeld und Theuern. Dort ist festgelegt, ob etwa eine offene oder geschlossene Bauweise, bestimmte Dachformen, Nachverdichtung oder bestimmte Nebenanlagen zulässig sind. Bei Bestandsobjekten entlang der Vils bleibt außerdem die typische Flusslage zu beachten (Grundwasser, Starkregen, weicher Untergrund). Käufer:innen und Vermietende sollten daher neben Energie- und Sanierungsstand immer klären, ob das Grundstück einem festgesetzten Bebauungsplan unterliegt oder in einem sensiblen Uferbereich liegt. Die Gemeinde bündelt diese Unterlagen in der Rubrik Bauleitplanung, die öffentlich einsehbar ist und eine erste rechtliche Orientierung für Umbau, Anbau oder Nutzung gibt. Die Pläne sind öffentlich einsehbar.

Für die Verkehrswertermittlung kommen in Kümmersbruck die üblichen Verfahren zum Einsatz: Vergleichswert bei klassischen Einfamilienhäusern und Reihenhäusern, Ertragswert bei vermieteten Mehrparteienobjekten sowie Sachwert bei individuell geprägten Gebäuden. Die Ortsteile unterscheiden sich deutlich: historische Substanz in Theuern steht neben neueren Siedlungsbereichen in Kümmersbruck oder Haselmühl. Die Vils durchquert den Hauptort; Grundstücke in Ufernähe können dadurch Feuchtigkeit im Keller oder Einschränkungen bei Außenanlagen haben. Beim Vergleichswert zählen nachvollziehbar dokumentierte Kaufpreise ähnlicher Objekte im gleichen Ortsteil. Beim Ertragswert stehen dauerhaft erzielbare Mieten im Fokus, beim Sachwert Bodenwert und bauliche Herstellung. Bewertende Personen ordnen das Objekt deshalb immer einem konkreten Ortsteil und dessen Teilmarkt zu und prüfen die Erreichbarkeit des nächsten Busanschlusses Richtung Amberg. Eine pauschale Kennzahl für die ganze Gemeinde greift hier oft zu kurz.

Vor Kauf, Vermietung oder größerer Modernisierung in Kümmersbruck lohnt ein kurzer Mikrolage-Check. Erstens ÖPNV: Die VGN-Buslinie 409 verbindet Haltestellen wie Kümmersbruck Dorfplatz oder Butzenweg direkt mit dem Bahnhof Amberg. Wer pendelt, prüft fußläufige Erreichbarkeit und wie spät noch gefahren wird. Zweitens Umfeld: Parzellen am Ufer der Vils oder in historischen Straßenzügen (z.B. Theuern) verlangen oft mehr Augenmerk auf Feuchteschutz, Stellplätze und Gestaltung als jüngere Wohnstraßen am Siedlungsrand. Drittens Vorgaben: In festgesetzten Bebauungsplangebieten können Carports, Gauben oder Nebengebäude schon geregelt sein, was Umbauten einschränken kann. Viertens Umfeldlärm: Straßenzüge an stärker befahrenen Verbindungsachsen wirken auf zukünftige Nutzer:innen oft anders als reine Anwohnerstraßen. Das fließt direkt in die Lagebeurteilung und damit in jede Preisverhandlung ein. Diese Punkte sollten vor dem Notartermin schriftlich festgehalten werden.