ImmobilienbewertungHerrenberg 2025

Herrenberg gliedert sich in die Kernstadt und die Stadtteile Affstätt, Gültstein, Haslach, Kayh, Kuppingen, Mönchberg und Oberjesingen. Der Bahnhof „Herrenberg“ ist Endpunkt der S‑Bahn‑Linie S1 und Knoten für den Regionalverkehr. Die S1 verkehrt auf der Relation Kirchheim (T) – Stuttgart – Herrenberg. Topografisch treffen das Schönbuchrandgebiet und offene Gäuflächen aufeinander. Die Stadt benennt die genannten Stadtteile offiziell; die Siedlungen schließen an Feldfluren, Waldsäume und Talräume an, wodurch kleinteilige Übergänge zwischen dörflichen Kernen und jüngeren Quartieren entstehen.

Die Altstadt mit Fachwerk und die dörflich geprägten Stadtteile stehen neben neueren Wohngebieten. Für Neubau, An‑ und Umbauten sind die rechtskräftigen Bebauungspläne maßgeblich; sie regeln u. a. Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen und gestalterische Festsetzungen. Vorhaben sollten frühzeitig gegen Text‑ und Zeichenteile geprüft werden; je nach Plan sind auch Stellplatznachweise, Einfriedungen oder Dachformen festgesetzt. Bei Kulturdenkmalen sind zusätzlich denkmalrechtliche Belange zu berücksichtigen. Planunterlagen sollten zusätzlich auf Trauf- und Firsthöhen, Abstandsflächen, Gestaltungsvorgaben für Einfriedungen sowie mögliche Hinweise zu Erschließungsträgern und Ausgleichsflächen geprüft werden.

Für typische Wohnobjekte bietet sich das Vergleichswertverfahren an; bei begrenzter Vergleichbarkeit stabilisiert der Sachwert die Ableitung. Ertragsorientierte Nutzungen werden im Ertragswertverfahren betrachtet. Die kleinteilige Stadtstruktur mit sieben Stadtteilen, die Lage zwischen Talniederungen und höheren Gäuflächen sowie das historisch geprägte Zentrum erfordern eine mikrolagennahe Analyse: Straßenbild, Erschließung, Nähe zu Haltepunkten und der planungsrechtliche Rahmen sind zu dokumentieren. Für die Nachvollziehbarkeit empfiehlt sich eine klare Dokumentation der planungsrechtlichen Ausgangslage, der ortsteilgenauen Lagebeschreibung, der Erschließungssituation und des baulichen Zustands inklusive Modernisierungen.

Zwei feste Bezugspunkte helfen bei der Einordnung: der Bahnhof „Herrenberg“ mit S‑Bahn‑Anschluss sowie die Regionalverbindung der Ammertalbahn Richtung Tübingen (RB63). Für Alltagswege und Umstiege lohnt der Blick in die offiziellen Fahrplanseiten; parallel sind für Bauvorhaben stets die einschlägigen Bebauungspläne des Quartiers heranzuziehen. Für Pendelrouten ist die Verknüpfung S‑Bahn/Regionalverkehr am Bahnhof zentral; Takt und Linienführung sind den offiziellen Fahrplanseiten zu entnehmen. Im Bestand lohnt ein Vor-Ort-Abgleich von Straßenbild, Lärmsituation und Grünbezügen.