ImmobilienbewertungBaierbrunn 2025

Die Gemeinde Baierbrunn liegt im oberbayerischen Landkreis München südlich der Landeshauptstadt und besteht aus den zwei offiziellen Gemeindeteilen Baierbrunn und Buchenhain. Die Ortschaft erstreckt sich am Hochufer der Isar und ist Teil des Landschaftsschutzgebiets „Verordnung des Bezirks Oberbayern über den Schutz von Landschaftsteilen entlang der Isar“. Im öffentlichen Nahverkehr verfügt Baierbrunn über einen Halt der Linie S7 im Netz des S‑Bahn München: Der Bahnhof „Baierbrunn“ ist direkt angefahren.

In Baierbrunn dominiert überwiegend Wohnbebauung mit kleinerem Maßstab, kein hoher Sozialwohnungsanteil wird ausgewiesen. Laut Gemeindeseite existieren Grundschule und mehrere Kindertagesstätten – ein Indikator für familienorientierte Struktur. Bei Prüfung der Immobilie bzw. Mietobjekts sollten neben Lage‑ und Bausubstanzfragen typische Punkte wie Hanglage, Hochwassergefahr entlang der Isar oder Zug‑/S‑Bahn‑Lärm berücksichtigt werden. Eine offizielle Mobilitätsbroschüre weist darauf hin, dass beide Haltepunkte (Baierbrunn und Buchenhain) an der S7 liegen.

Bei der Bewertung von Wohnimmobilien in Baierbrunn empfiehlt sich das gewöhnliche Verfahren (Vergleichswert bei Eigentumswohnungen/Häusern, Ertragswert bei Renditeobjekten). Kleinteilige Ortsteile und unterschiedliche Topografien (Isar‑Hochufer vs. Hanglagen) machen eine detaillierte Mikrolageanalyse sinnvoll. Baudenkmal‑oder Ensembleschutz ist in Baierbrunn vorhanden: z. B. das Bauernhaus „Beim Jäger“ ist unter Denkmalschutz gestellt. Exakte Marktwerte werden hier nicht veröffentlicht; daher sollte zusätzlich eine fundierte Markt­/Gutachter­Analyse erfolgen.

• Liegt die Immobilie in der unmittelbaren Umgebung des Haltepunkts „Buchenhain“ oder „Baierbrunn“, wodurch S7‑Anbindung gegeben ist?
• Gehört das Grundstück zum Landschaftsschutzgebiet bzw. grenzt an die Isar‑Uferzone („Oberes Isartal“ FFH‑Gebiet)?
• Gibt es Denkmalstatus oder Ensembleschutz (z. B. historisches Bauernhaus „Beim Jäger“)?
• Ist die Zugverbindung mit der S7 langfristig zuverlässig – die Gemeinde weist auf wiederkehrende S‑Bahn‑Beschwerden hin.