ImmobilienbewertungBischofswerda 2025

Die Stadt Bischofswerda liegt im westlichen Teil der Oberlausitz im Freistaat Sachsen, etwa 30 km östlich von Dresden. Zum Stadtgebiet gehören mehrere Ortsteile wie Belmsdorf, Geißmannsdorf, Großdrebnitz (mit Kleindrebnitz), Goldbach und Weickersdorf. Der Bahnhof Bischofswerda befindet sich im Südosten des inneren Stadtgebiets und liegt an den Bahnstrecken Dresden–Görlitz sowie dem Abzweig über Neukirch (Lausitz) West – damit erfüllt er zentrale Nahverkehrsfunktion.

Laut Zensus 2022 weist der Wohnungsbestand in Bischofswerda typische Eigenschaften eines mittelgroßen sächsischen Wohnungsmarkts auf: rund 56,7 % Mietwohnungen, knapp 30 % Eigentümerwohnungen und eine Leerstandquote von etwa 12 % im Wohnraum. Von den Wohngebäuden stammen über die Hälfte (52,9 %) aus der Zeit bis 1949. Bau‑ und Planungsrechtlich befindet sich die Stadt in aktiver Bauleitplanung: so ist etwa der Bebauungsplan Nr. 44 („Wohnbebauung Gartenstraße“) in öffentlicher Auslegung. Beim Erwerb oder Projektentwicklung sollte geprüft werden, ob das jeweilige Grundstück einem gültigen Bebauungsplan unterliegt, um spätere baurechtliche Einschränkungen zu vermeiden. Darüber hinaus lohnt der Blick auf die Verkehrsanbindung (z. B. Bahnhof, Buslinien) und potenzielle Mikro‑Lagen wie Ortsteil oder Grünraum‑Nähe.

Für die Bewertung von Immobilien gilt in Bischofswerda dasselbe Verfahren wie in vergleichbaren mittleren Städten: Der Sachwert‑ und Ertragswertansatz („Was kostet das Haus heute, was lässt sich damit verdienen?“) sind praxisüblich. Besonderheiten ergeben sich durch die erwähnte Altersstruktur des Bestands (über 50 % der Gebäude vor 1949) und die Gebäudesubstanz in den Ortsteilen: In zentralen Lagen mit historischen Bürgerhäusern (z. B. im Altmarkt‑Umfeld) kann eine höhere Werthaltigkeit bestehen. Zudem kann bei Mietobjekten die Mietstruktur (Mehr‑familienhaus vs. Einfamilienhaus) die Bewertung beeinflussen. Die aktive Bauleitplanung zeigt, dass sich Standortqualität und Nutzungsrechte verändern können, was bei langfristigen Investitionen berücksichtigt werden sollte.

🔍 Checkliste für die Mikro­lage: ‑ Liegt das Objekt nahe dem Halte­punkt „Bahnhof Bischofswerda“? Gute Bus‑ und Bahnverbindungen sind vorhanden (z. B. Linie 733 vom Bahnhof). ‑ Ist der Ortsteil einer der genannten wie Goldbach, Weickersdorf oder Geißmannsdorf? Diese unterscheiden sich in Umfeld und Bebauung. ‑ Liegt ein aktueller Bebauungsplan vor, z. B. Bebauungsplan Nr. 44 im Bereich Gartenstraße? ‑ Existieren Grün‑ oder Naherholungsflächen wie rund um die Stadt bezeichnete Wanderwege?