ImmobilienbewertungBuechenbach 2025

Der Stadtteil wird alltagsnah durch das VGN-Busnetz erschlossen. Konkreter Bezugspunkt im Quartier ist die Haltestelle „Büchenbach (Erlang.), Zambellistraße“, die laut Verbundauskunft von den Linien 287 und 298 bedient wird . Räumlich wechseln kleinteilige Wohnstraßen und größere Siedlungsstrukturen; zwischen den Quartieren liegen Grünzüge und öffentliche Wege. Für die alltägliche Mobilität bedeutet das kurze Wege zu Haltestellen, mehrere Linienäste innerhalb des Tagesverlaufs und Umstiegsmöglichkeiten Richtung Innenstadt sowie zu umliegenden Stadtteilen. Die städtebauliche Körnung variiert zwischen sanierten Altbeständen am historischen Kern und später entstandenen Siedlungsfeldern.

Im Bestand finden sich Einfamilien- und Reihenhäuser um den Dorfkern sowie mehrgeschossige Wohnanlagen der Nachkriegs- und 1970er-Jahre. Für die konkrete Beurteilung eines Grundstücks sind die rechtsverbindlichen Bebauungspläne maßgeblich; sie regeln beispielsweise Baugrenzen, Nutzung, Stellplätze und Grünordnungsauflagen. Ein dokumentiertes Beispiel in der Gemarkung Büchenbach ist das Deckblatt zum Bebauungsplan Nr. 412, das als Satzung beschlossen wurde . Praktisch heißt das: vor Kauf oder Umbau Planunterlagen einsehen, Abweichungen prüfen und bei Sanierungen energetische Maßnahmen (Dämmung, Fenster, Heizung) frühzeitig mit bau- und nachbarschaftsrechtlichen Festsetzungen abgleichen. Sinnvoll ist eine strukturierte Prüfung: 1) planungsrechtliche Zulässigkeit (Bauplanungs- und Bauordnungsrecht), 2) baulicher Zustand der Hülle (Dach, Fassade, Fenster), 3) technische Gebäudeausrüstung (Heizung, Leitungen), 4) gemeinschaftliche Anlagen bei Wohnungseigentum (Protokolle, Rücklagen), 5) Stellplatz- und Freianlagenregelungen. Gerade bei Beständen aus den 1960er/1970er-Jahren lohnt ein Blick auf Grundrissqualitäten, Schallschutz nach damaligem Standard und mögliche Modernisierungsoptionen im Rahmen der geltenden Festsetzungen.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhaussiedlungen ist der Sachwert in Verbindung mit marktgängigen Vergleichsfaktoren zweckmäßig. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern in größeren Wohnanlagen bietet sich der Ertragswert an. Wegen der heterogenen Quartiersstruktur empfiehlt sich eine kleinteilige Lagenanalyse je Straßenzug und Siedlungsbaustein. Rechtliche Rahmenbedingungen und örtliche Festsetzungen aus den von der Stadt Erlangen veröffentlichten Bebauungsplänen sollten in Wertermittlungen verbindlich berücksichtigt werden . In der Praxis bewährt sich ein kombiniertes Vorgehen: Lage- und Nutzungsanalyse je Mikrostandort, Herleitung marktüblicher Parameter aus tatsächlich vergleichbaren Objekten und Abgleich mit rechtlichen Bindungen. Bei Wohnungseigentum ist zusätzlich die Wirtschaftlichkeit der Gemeinschaft (Instandhaltungsrücklagen, Beschlüsse) in die Betrachtung des Ertragswerts einzubeziehen. Für Sonderfälle (z. B. Reihenendhäuser mit großem Eckgrundstück) kann der Bodenwertanteil im Sachwert stärker ins Gewicht fallen.

• Nahgrün/Schutz: Liegt das Grundstück im Geltungsbereich der städtischen Landschaftsschutzverordnung? Dies lässt sich über die amtliche Kartendarstellung prüfen . • ÖPNV: Erreichbarkeit der Haltestelle „Büchenbach (Erlang.), Zambellistraße“ und die Linienführung im Tagesverlauf im Blick behalten. • Bebauung: Abgleich des konkreten Baufensters, Dach- und Stellplatzvorgaben im einschlägigen Bebauungsplan. • Alltag: Laufwege zu Nahversorgung, Kitas/Schulen und zu Grünflächen notieren; subjektive Eindrücke zu Tageszeiten vergleichen, bevor entschieden wird