ImmobilienbewertungRoettenbach 2025

Röttenbach (91341) liegt im Landkreis Erlangen-Höchstadt in Mittelfranken; die Gemeindeverwaltung befindet sich an der Ringstraße 46. Der Ort ist kompakt gewachsen und bildet faktisch eine geschlossene Siedlung ohne weitere offiziell benannte Ortsteile. Für den Alltagsverkehr sind mehrere VGN-Bushaltestellen direkt im Gemeindegebiet maßgeblich, darunter „Röttenbach (Lkr. ERH) Haupt-/Ringstr.“, „Röttenbach (Lkr. ERH) Mühlbergstr.“ und „Röttenbach (Lkr. ERH) Gewerbering“, die den Ort mit den Nachbargemeinden und Erlangen verbinden . Orientierung für die Alltagswege: Die zentrale Achse rund um Hauptstraße und Ringstraße bündelt Versorgung, Verwaltung und die meisten Haltepunkte; Wohnstraßen verzweigen davon in kurze, verkehrsärmere Stichwege – praktisch für Kinder, Rad und kurze Alltagswege.

Bestandsbild: überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser, punktuell kleinere Mehrfamilienhäuser; Baualter reicht vom Nachkriegs- bis zum jüngeren Neubau. Bei Bestandskäufen sorgfältig energetische Bauteile (Dach, Fassade, Fenster), Heizung und Leitungen prüfen; Ortsrecht und etwaige Bebauungspläne der Gemeinde geben den Rahmen für An- und Umbauten vor. Zusätzlich empfiehlt sich die Prüfung amtlicher Hochwasser- und Starkregen-Hinweiskarten des Freistaats Bayern über UmweltAtlas/LfU, um mögliche Gefährdungen rund um Gewässerläufe oder Geländesenken einzuschätzen . Bei Anbauten lohnt der Blick auf Abstandsflächen, Stellplatznachweise und eventuelle Gestaltungsvorgaben; auch Nebengebäude und Nutzgärten sind häufig Teil des Bestandsbildes.

Für Ein-/Zweifamilienhäuser dominiert der Sachwert mit marktgerechter Anpassung; bei kleineren Mehrfamilienhäusern ist der Ertragswert sinnvoll, sofern Mieten und Bewirtschaftung realistisch angesetzt werden. Vergleichswerte sollten aus unmittelbar ähnlichen Straßenzügen stammen, weil sich in einer kompakten Gemeinde selbst kurze Lagewechsel (Straßenbreite, Durchgangsverkehr, Belichtung, Gartentiefe, Stellplatzsituation) spürbar auswirken können. In die Wertermittlung gehören immer: vollständige Bauakten, Energieausweis, Pläne, Nachweise über Modernisierungen sowie Auskünfte zu Baulasten/Altlasten; ergänzend das gemeindliche Ortsrecht für planungsrechtliche Grenzen. Für Bodenwerte empfiehlt sich die Orientierung an amtlichen Wertermittlungen bzw. Bodenrichtwertauskünften der Gutachterausschüsse; Abweichungen sind sachlich zu begründen (Zustand, Lagequalitäten, Modernisierungsdefizite oder -vorteile).

Checkliste vor Ort: