Dombuehl, Bayern

ImmobilienbewertungDombuehl 2025

Aktuelle Marktpreise Dombuehl
2.450 €/m²
Ø Kaufpreis
8,5 €/m²
Ø Mietpreis
Letzte Aktualisierung: 3.12.2025

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Lokaler Immobilienguide • Dombuehl

Dombühl – Lokaler Immobilienkontext 2025

Marktgemeinde mit S-Bahn-Anschluss und ländlichem Umfeld; prädestiniert für ruhiges Wohnen mit guter Erreichbarkeit.

Lage & Struktur

Dombühl liegt im Landkreis Ansbach und besitzt einen eigenen Bahnhof. Seit Dezember 2017 ist der Ort über die S-Bahn-Linie S4 an Nürnberg via Ansbach angebunden; seit Dezember 2024 fahren die S-Bahn-Züge weiter über Schnelldorf bis Crailsheim. Damit bestehen regelmäßige Taktverbindungen am Bahnhof Dombühl, der zugleich zum VGN gehört und das Umfeld für Pendler aufwertet.

Kauf- vs. Mietmarkt – worauf achten?

Das Ortsbild ist durch Ein- und Zweifamilienhäuser sowie kleinere Hofstellen geprägt. Bei Bestandsobjekten sind Sanierungsthemen wie Dämmung, Fenster, Dach und Heizung typisch. Vor dem Erwerb lohnt ein Abgleich mit örtlichen Planwerken (z. B. Bebauungspläne) zu Baugrenzen, Stellplätzen oder Gestaltungsvorgaben. Für Vorhaben innerhalb ausgewiesener Gebiete sollten die rechtskräftigen Bebauungspläne der Marktgemeinde geprüft werden.

Bewertung in Dombühl

Bei freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften ist der Vergleichswertansatz üblich, ergänzt um sachwertorientierte Plausibilisierung bei geringer Vergleichbarkeit (z. B. besondere Ausstattungen). Für kleinere Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Objekte kann der Ertragswert Ansatzpunkte liefern, insbesondere zur Herleitung marktüblicher Mieten im Rahmen lokaler Referenzobjekte. In jedem Fall ist die Mikrolage entscheidend: Anbindung an den Haltepunkt, Lärmeinwirkungen entlang der Bahntrasse, Belichtung auf Grundstücksebene und Erschließungssituation sollten objektbezogen geprüft werden.

Mikrolage prüfen

Checkliste für die Ortsprüfung:

  • Nähe und Wegebeziehungen zum Bahnhof Dombühl als S-Bahn-Halt der S4;
    • (2) Lagebezug zu den Hügeln und Magerrasen im Naturpark Frankenhöhe (Spazier- und Freiflächenqualität);
  • Einblick in örtliche Satzungen/Bebauungspläne für bauliche Vorhaben;
  • Zustand öffentlicher Räume rund um das Bahnhofsareal.

    • Häufige Fragen zu Dombuehl

    Welche Unterlagen sollte ich für einen Verkauf in Dombühl bereithalten?

    Aktueller Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Baupläne/Baugenehmigungen, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen sowie ggf. Bescheide/Satzungen, die das Grundstück betreffen (Bebauungsplan, Gestaltungsvorgaben).

    Worauf achte ich bei Modernisierungen im Altbau?

    Ganzheitliche Betrachtung von Gebäudehülle und Anlagentechnik (Dach, Fassade, Fenster, Heizung). Maßnahmen sollten mit lokalen Vorgaben (Bauamt/Bebauungsplan) und dem Bestandsschutz abgestimmt werden.

    Wie beurteile ich die Mikrolage schnell?

    Zu Fuß vom Objekt zum Bahnhof Dombühl gehen, Lärm- und Wegequalität prüfen, anschließend Grün- und Freiflächen im Naturparkumfeld ansehen. Mit dem Bebauungsplan abgleichen, ob künftige Vorhaben betroffen wären.
    Vertrauenswürdige Quellen:
    www.dombuehl.de•www.bahnhof.de•www.dombuehl.de•www.naturpark-frankenhoehe.de

    Aktuelle Immobilienpreise in Dombuehl

    Durchschnittliche Mietpreise: 8,5 €/m², Kaufpreise: 2.450 €/m². Möchten Sie den Hauswert ermitteln für Ihre Immobilie?

    Wohnungsmiete

    8,1 €/m²
    8,1 €/m² - 10,8 €/m²

    Hausmiete

    8,8 €/m²
    8,7 €/m² - 11 €/m²

    Wohnungskauf

    2.350 €/m²
    2.350 €/m² - 3.450 €/m²

    Hauskauf

    2.500 €/m²
    2.500 €/m² - 2.950 €/m²

    Datenquelle: Eigene Auswertung aktueller Marktdaten (Letzte Aktualisierung: 3.12.2025) und BORIS Bayern Bodenrichtwerte (Stichtag: 01.01.2024). Die angezeigten Preise sind Orientierungswerte; Objektzustand und Mikrolage können abweichen.

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    Methodische Grundlage: Die Bewertungsmethodik orientiert sich an ImmoWertV und §196 BauGB. Mehr Details finden Sie auf unserer Methodikseite. Letzte Aktualisierung: 3.12.2025.

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