ImmobilienbewertungElsterwerda 2025

Elsterwerda ist eine amtsfreie Stadt im Landkreis Elbe-Elster in Brandenburg. Die Hauptsatzung legt fest: Es gibt den Ortsteil Kraupa, der das Gebiet der früher selbständigen Gemeinde Kraupa umfasst und amtlich als Elsterwerda-Kraupa geführt wird. Zusätzlich nennt die Stadt die bewohnten Gemeindeteile Biehla, Kotschka, Krauschütz, Mitte und West als althergebrachte Teile des Stadtgebietes. Für den Stadtteil Elsterwerda-Biehla liegt der Bebauungsplan Nr. 38 „Wohnbebauung südlich des Kiefernweges – Biehla“ vor. Das Plangebiet befindet sich am nördlichen Rand der Stadt, nördlich des Bahnhofs Biehla, entlang Kiefernweg, Lutzweg und Dreskaer Weg. Es handelt sich überwiegend um ehemals industriell genutzte Flächen des Kalksandsteinwerkes sowie angrenzende Außenbereichsgrundstücke. Laut Begründung liegt das Areal überwiegend außerhalb förmlicher Naturschutzgebiete; innerhalb haben sich jedoch Waldflächen gebildet, die bei der Entwicklung berücksichtigt werden sollen.

Wer in Elsterwerda kaufen oder mieten will, sollte den Bestand je Gemeindeteil kennen. In Biehla will die Stadt mit dem Bebauungsplan Nr. 38 eine frühere Werks- und Bahnfläche des Kalksandsteinwerkes am Kiefernweg als allgemeines Wohngebiet entwickeln. Die Begründung nennt Hallenreste, Trafogebäude, Gleisreste und Betonflächen sowie einzelne Gebäude, die schon zu Wohn- oder Lagerzwecken genutzt werden. Für solche Konversionsflächen fordert die Stadt Prüfungen: flurnahes Grundwasser beachten, nötigenfalls Baugrundgutachten; Altlasten aus der industriellen Nutzung sind nicht ausgeschlossen. Außerdem ist vorgesehen, die Erschließung über Kiefernweg, Lutzweg und Dreskaer Weg zu sichern und über städtebauliche Verträge Ausgleichsmaßnahmen wie Ersatzlebensräume festzuschreiben. Wer dort Bestandsgebäude übernimmt, sollte vor Modernisierung klären, ob die Wohnnutzung baurechtlich abgesichert ist oder ob die Fläche bisher als Gewerbe beziehungsweise Außenbereich galt.

Für die Wertermittlung in Elsterwerda ist die kleinteilige Stadtgliederung entscheidend. Die Hauptsatzung nennt den Ortsteil Kraupa sowie die bewohnten Gemeindeteile Biehla, Kotschka, Krauschütz, Mitte und West. Kraupa wird amtlich als Elsterwerda-Kraupa geführt; ein Ortsbeirat wird laut Satzung nicht gewählt. Kraupa wirkt eher dörflich, während Mitte und West städtischer verdichtet sind. Für Biehla beschreibt die Begründung zum Bebauungsplan Nr. 38 eine Konversionslage aus ehemaligen Industrie- und Bahnflächen mit Trafogebäude, Lagergebäuden, Gleisresten und teils bereits genutzten Wohnhäusern. In Randlagen mit Ein- oder Zweifamilienhäusern passt häufig das Sachwertverfahren, weil Bodenwert und Bausubstanz dominieren. Bei Objekten mit gemischter Nutzung – Halle mit Wohnung oder Büro – ist ein Ertragswertansatz näher dran. Vergleichswerte aus innenstadtnahen Straßenzügen lassen sich auf solche Sonderlagen nur eingeschränkt übertragen.

Vor einer Kauf- oder Mietentscheidung sollte die Anbindung geprüft werden. Der Verkehrsverbund Berlin-Brandenburg bewirbt den PlusBus Niederlausitz, Linie 579 Finsterwalde – Hohenleipisch – Elsterwerda, montags bis freitags im Stundentakt. Laut Fahrgastinfo bestehen am Bahnhof Elsterwerda regelmäßige Anschlüsse zu den Regionalzügen RE5 Richtung Berlin und RB31 Richtung Dresden. Der Busknoten mit Bahnanschluss wird als Vorteil für Pendler und Besucher hervorgehoben. Ein Objekt, das zu Fuß oder per Fahrrad den Bahnhof Elsterwerda oder eine Haltestelle des PlusBus 579 erreicht, bietet alltagsrelevante Erreichbarkeit ohne Auto. Checkliste Mikrolage: erstens, Distanz zum Bahnhof Elsterwerda beziehungsweise zur PlusBus-Haltestelle; zweitens, ob der Weg auch für Einkaufen oder Betreuung taugt und im Alltag sicher passierbar ist. Diese Erreichbarkeit wirkt sich direkt auf Vermietbarkeit aus, besonders ohne eigenen Stellplatz.