ImmobilienbewertungRoederland 2025

Röderland ist eine amtsfreie Gemeinde im Landkreis Elbe-Elster im Süden des Landes Brandenburg. Der Verwaltungssitz der Gemeinde befindet sich im Ortsteil Prösen, Am Markt 1. Laut offizieller Gemeindedarstellung umfasst Röderland die Ortsteile Haida, Prösen, Reichenhain, Saathain, Stolzenhain an der Röder, Wainsdorf und Würdenhain. Saathain liegt direkt an Schwarzer Elster und Großer Röder und wird als Kultur- und Parkstandort mit Rosengarten und Gutshof beschrieben. Prösen gilt als größter Ortsteil und Verwaltungszentrum.

Beim Erwerb von Häusern oder Grundstücken in Roederland zählt die planungsrechtliche Einordnung. Die Gemeinde hat Klarstellungs- und Ergänzungssatzungen unter anderem für Haida und Würdenhain beschlossen. Diese Satzungen legen die Grenzen der im Zusammenhang bebauten Ortsteile fest, beziehen einzelne Außenbereichsflächen in den sogenannten Innenbereich ein und regeln, dass dort vor allem Wohngebäude und Nebenanlagen zulässig sind; innerhalb dieser Abgrenzung richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Dazu kommen Bebauungspläne, z. B. die 1. Änderung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet für die Lausitz-Propan GmbH im Ortsteil Prösen“, die 2019 als Satzung beschlossen wurde. Käufer sollten daher klären, ob ihr Objekt innerhalb eines festgesetzten Innenbereichs oder eines Bebauungsplans liegt und welche Festsetzungen (z. B. Nutzung, Bauweise) gelten.

Für die Wertermittlung in Roederland ist es sinnvoll, die Ortsteile getrennt zu betrachten. Laut Gemeinde besteht Roederland aus sieben eigenständigen Dörfern; zentral ist Prösen mit Verwaltungssitz Am Markt 1 und einem per Satzung geänderten Gewerbegebiet („Lausitz-Propan GmbH“). Saathain wird als Kulturstandort mit Gutshof, Park und Rosengarten beschrieben. Diese Heterogenität beeinflusst die Auswahl des Verfahrens: Der Vergleichswert passt vor allem zu baureifen Grundstücken innerhalb klar abgegrenzter Ortslagen. Der Sachwertansatz eignet sich für freistehende Wohnhäuser und frühere Hofstellen in ländlicher Prägung. Für Objekte mit gewerblicher oder gemischt genutzter Prägung in Prösen sollte ergänzend der Ertragswert betrachtet werden.

Die Mikrolage entscheidet oft über Nachfrage und Nutzbarkeit. Erstens: Erreichbarkeit. Die regionale Buslinie 585 („Elsterwerda – Prösen – Gröden – Großthiemig – Ortrand“) bedient in Röderland Haltepunkte wie „Prösen Ost, Bahnhof“, „Prösen Markt“ und „Prösen Schule“, mit Fahrten morgens bis abends laut Fahrplan der VerkehrsManagement Elbe-Elster GmbH. Zweitens: Umfeld. Die Gemeinde beschreibt für Saathain einen historischen Gutshof mit Park- und Rosengarten als öffentlich genutzten Kultur- und Aufenthaltsort. Drittens: Planungsrecht. Prüfen, ob ein Grundstück laut Klarstellungs- oder Ergänzungssatzung als Innenbereich gilt, denn dort gelten andere Nutzungen als im Außenbereich.