ImmobilienbewertungGerolfingen 2025

Die Gemeinde Gerolfingen im Landkreis Ansbach (Bayern) umfasst die Gemeindeteile Gerolfingen, Aufkirchen, Irsingen und die Einöde Berghaus; der Verwaltungssitz befindet sich in Aufkirchen. Der Siedlungskern zieht sich entlang der Wörnitz unterhalb des Südhangs des Hesselbergs. Durch den Ort verläuft die Staatsstraße 2218, die als Teil der Ferienroute Alpen–Ostsee den Verkehr Richtung Wassertrüdingen und Wittelshofen bündelt. Die Gemeinde verweist außerdem auf das Evangelische Bildungszentrum und das Berghaus am Hesselberg als eigene Einrichtungen am Hang.

Wohnbebauung findet sich traditionell entlang der Hauptstraße in dörflicher Struktur mit Einzelhäusern und ehemaligen Hofstellen. Nordöstlich davon hat sich ein zusammenhängendes Wohngebiet entwickelt, für das die Gemeinde über mehrere Bebauungspläne („Amtswiesen I–III“) Baurecht geschaffen hat. Laut Gemeinderatsbeschluss vom 05.03.2024 läuft die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 2 „Amtswiesen“ als beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB; der Entwurf wurde gebilligt und öffentlich ausgelegt. Käuferinnen und Käufer sollten daher prüfen, ob An- und Umbauten im Geltungsbereich dieser Pläne liegen und welche Gestaltungsvorgaben (z.B. Dachform, Baugrenzen) gelten. Für Bestandsobjekte gilt: energetische Sanierungen an älteren Wohnhäusern oder Nebengebäuden müssen oft mit Abstandsflächen, Denkmalsubstanz und Stellplatznachweisen vereinbar sein.

Für die Wertermittlung in Gerolfingen sind drei Verfahren in der Praxis relevant: das Vergleichswertverfahren bei baureifen Grundstücken innerhalb der ausgewiesenen Wohngebiete, das Sachwertverfahren bei freistehenden Einfamilienhäusern oder aufgegebenen Hofstellen und das Ertragswertverfahren bei vermieteten Mehrparteienobjekten. Besonderheit vor Ort: Die Gemeinde ist kleinteilig gegliedert. Lagen in Gerolfingen direkt an der Wörnitz unterscheiden sich strukturell von Aufkirchen als Verwaltungssitz sowie von Irsingen, dessen Flächen bis an den Hesselberg reichen, und vom Berghaus am Hang. Diese Unterschiede (Talnähe, Hanglage, Erschließung über die Staatsstraße 2218) fließen in die Plausibilisierung eines Gutachtens ein. Ein Bewertungsgutachten sollte daher die jeweilige Gemarkung und den einschlägigen Bebauungsplan ausdrücklich benennen.

Bei der Mikrolage lohnt ein systematischer Check. Erstens ÖPNV: Die Buslinie 825 („Hesselberg-Limes-Express“) verbindet u.a. Wassertrüdingen, Gerolfingen und Dinkelsbühl. Angefahren werden örtliche Haltestellen wie „Gerolfingen, Gasthaus Rötter“. Laut Verkehrsverbund Großraum Nürnberg wird der Hesselberg als höchster Berg Mittelfrankens direkt touristisch angebunden. Zweitens Topografie: Viele Adressen in Gerolfingen liegen am Südhang des Hesselbergs oder im Talbereich; Zufahrt im Winter und Wege zu den Haltestellen können sich je nach Hangneigung unterscheiden. Wer eine Immobilie bewertet, sollte festhalten, welche Haltestelle der Linie 825 erreichbar ist und wie gut die Zufahrt bei Schnee gesichert werden kann.