ImmobilienbewertungGeslau 2025

Geslau ist eine eigenständige Gemeinde im Landkreis Ansbach (Regierungsbezirk Mittelfranken, Bayern) mit Rathaus in der Kreuthfeldstraße 5, 91608 Geslau. Die Gemeinde beschreibt sich offiziell als ländliche Idylle an der historischen Burgenstraße und führt neben dem Hauptort Geslau weitere 13 Ortsteile. Amtliche Verzeichnisse nennen Gemeindeteile wie Aidenau, Dornhausen, Gunzendorf, Hürbel, Kreuth, Lauterbach, Oberbreitenau, Oberndorf, Reinswinden, Schwabsroth, Steinach am Wald, Stettberg und Unterbreitenau; sie reichen vom Pfarrdorf über Dörfer bis hin zu Weilern. Das Gemeindegebiet liegt im Naturpark Frankenhöhe, einer Landschaft aus Mischwäldern, Weihern und offenen Wiesenflächen, und wird vom Kreuthbach durchzogen. Zur Gemeinde zählt u. a. das Feriendorf Lauterbach mit eigenem Weiher. Für den Alltagsweg bestehen mehrere Haltestellen des Verkehrsverbunds Großraum Nürnberg im Ort (z. B. „Geslau Ortsmitte“, „Geslau Siedlung“), die laut VGN von Buslinien wie 732, 856 und 859 bedient werden.

Für Käufer und Mieter in Geslau zählt zuerst die Bausubstanz. Viele Gebäude stehen in historisch gewachsenen Ortsteilen, die amtlich als Pfarrdorf, Dorf, Weiler oder Kirchdorf eingeordnet sind; An- und Umbauten aus unterschiedlichen Baujahren sind daher üblich. Parallel stellt die Gemeinde neue voll erschlossene Wohnbauflächen bereit und stellt Bebauungspläne sowie Satzungen öffentlich bereit, sodass sich künftige Eigentümer über zulässige Nutzungen informieren können. Ein zentraler Risikofaktor ist Wasser: Das Landratsamt Ansbach hat mit Verordnung vom 20.11.2013 für den Kreuthbach ein Überschwemmungsgebiet festgesetzt. Dieses Gebiet umfasst ausdrücklich auch Abschnitte auf dem Gemeindegebiet Geslau sowie benachbarter Orte und definiert, wo Aufschüttungen, zusätzliche Gebäudevolumen oder bestimmte Haustechnik kritisch sein können. Wer Grund in Bachnähe erwerben oder ausbauen will, muss diese Karten und die dazugehörige Satzung des Landkreises prüfen und ggf. mit der Bauaufsicht abstimmen, bevor Investitionen geplant werden.

Bewertung in Geslau orientiert sich stark am konkreten Objekttyp und Standort. Für Wohnhäuser können Vergleichswerte herangezogen werden; bei vermieteten Nutzungen kommt der Ertragswert in Betracht. Viele freistehende Wohngebäude oder Hofstellen lassen sich mit dem Sachwertverfahren abbilden. Entscheidend ist jedoch die Lage innerhalb der Gemeinde: Geslau besteht laut amtlicher Einteilung aus 14 Gemeindeteilen, darunter Dörfer wie Dornhausen, Gunzendorf oder Schwabsroth, das Pfarrdorf Geslau selbst sowie kleinere Weiler und das Kirchdorf Stettberg. Die Gemeinde liegt im Naturpark Frankenhöhe und wird vom Kreuthbach durchzogen. Diese kleinteilige Struktur bedeutet, dass Wertansätze selbst innerhalb derselben Postleitzahl 91608 variieren können – zum Beispiel wegen Dorfkernlage versus Randlage oder wegen Ortsbild- und Nutzungsrahmen in den einzelnen Gemeindeteilen. Ein Gutachten muss diese Feinstruktur ausdrücklich berücksichtigen, um den Boden- und Gebäudewert plausibel abzuleiten.