ImmobilienbewertungGraefelfing 2025

Die Gemeinde Gräfelfing liegt im oberbayerischen Landkreis München in unmittelbarer Nähe zur Landeshauptstadt und erstreckt sich über rund 9,6 km² Fläche. Sie wird vom Tal der Würm durchzogen, eingebettet zwischen Endmoränenhügeln der Münchner Schotterebene. Ein zentraler Verkehrsknoten ist der Bahnhof Gräfelfing, angebunden über die S‑Bahnlinie 6 des Münchner Verkehrs‑und Tarifverbund (MVV).

In Gräfelfing dominiert der überwiegende Wohnbestand aus Ein‑ und Zweifamilienhäusern sowie kleinteiliger Bebauung ‑ typische Gartenstadtstruktur. Da das Gebiet altbesiedelt ist, empfiehlt sich beim Erwerb eine Prüfung von Sanierungs‑ und Energieeffizienznachweisen sowie der örtlichen Bebauungspläne. Die Gemeinde bietet hierzu über ihre Digital‑Plattform Zugriff auf öffentliche Satzungen und Flächeninformationen. Ein wichtiger Punkt: Das Würmtal bringt bessere Belichtungs‑ und Freiflächenverhältnisse, gleichzeitig gilt es mikroklimatisch die Hang‑ und Rückstausituation zu prüfen.

Zur Wertermittlung von Immobilien empfiehlt sich das klassische Sachwertverfahren oder – bei vermieteten Objekten – auch das Ertragswertverfahren. Lokale Besonderheit: Die kleinteilige Villen‑ und Gartenhaussiedlungsstruktur mit Ensembleschutz oder historischen Villen (z. B. klassizistische Villenstrukturen) wirkt sich auf Baurechte und Nutzungsspielräume aus. In vielen Bestandsgebieten sind Modernisierungs‑ und Denkmalschutzvorgaben zu beachten (z. B. Villa in der Bahnhofstraße 100). Dabei sind jüngere Neubauten im Umfeld der S‑Bahn und Gewerbegebiete östlich der Bahnlinie häufiger anzutreffen.

• Haltepunkt „Bahnhof Gräfelfing“ (S‑Bahn Linie 6) sorgt für schnelle Anbindung nach München. • Grünzug entlang der Würm und angrenzende Endmoränenlandschaft bilden prägende Freiräume im Ort – prüfen Sie den genauen Grundstücksanschnitt gegenüber Bahnlärm oder Verkehrsachsen. • Ortsteilstruktur: Westlich der Bahnlinie finden sich vor allem Ein‑ und Zweifamilienhäuser, östlich eher Mischbebauung mit Gewerbezonen – Lage innerhalb der Gemeinde wirkt sich auf Nutzung und Ruhequalität aus.