ImmobilienbewertungGrafenau 2025

Grafenau umfasst die Ortsteile Dätzingen und Döffingen. Das Siedlungsgebiet liegt zwischen bewaldeten Hochflächen des Heckengäus und dem eingeschnittenen Tal der Würm; Dorfkerne wurden durch neuere Wohngebiete ergänzt. ÖPNV-seitig bedienen VVS-Buslinien – u. a. 766 Böblingen–Grafenau–Weil der Stadt und 769 Sindelfingen–Döffingen–Dätzingen–Weil der Stadt – Haltestellen im Gemeindegebiet. Das Gemeindegebiet grenzt mit einem kleinen Teil an den Landkreis Calw; das tief eingeschnittene Würmtal trennt Dätzingen und Döffingen naturräumlich, während Hochflächen und Waldsäume das Umland prägen.

Das Ortsbild ist von Ein‑ und Zweifamilienhäusern sowie kleineren Mehrfamilienhäusern geprägt; ortsbildprägende Dorfkerne treffen auf Siedlungserweiterungen. Für Neubau, An‑ und Umbauten sind die rechtskräftigen Bebauungspläne maßgeblich; sie regeln u. a. Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen und gestalterische Festsetzungen. Vorhaben sollten frühzeitig gegen Text‑ und Zeichenteile des jeweiligen Plans geprüft werden; je nach Plan sind zudem Stellplatzzahl, Einfriedungen oder Dachformen festgesetzt. Zusätzlich lohnt sich der Blick in örtliche Gestaltungssatzungen, falls vorhanden, sowie in Hinweise zu Erschließungsträgern und Ausgleichsflächen im jeweiligen Plan.

Für typische Wohnobjekte eignet sich das Vergleichswertverfahren; zur Plausibilisierung kann der Sachwert herangezogen werden. Ertragsorientierte Nutzungen werden im Ertragswertverfahren betrachtet. Die Lage zwischen Würmtalniederung und höherliegenden Gäuflächen sowie die Zweiteilung in Dätzingen und Döffingen erfordern eine mikrolagennahe Analyse: Straßenbild, Übergänge zur Feldflur, Hanglagen und der planungsrechtliche Rahmen beeinflussen Nutzungsspielräume und Marktgängigkeit. In der Praxis bewährt sich eine ortsteil- und quartiergenaue Marktansprache sowie die saubere Dokumentation der planungsrechtlichen Ausgangslage und des baulichen Zustands.

Zwei ortskonkrete Anker helfen bei der Einordnung: benannte VVS‑Haltestellen in Döffingen/Dätzingen für Alltagswege sowie das Würmtal mit seinen naturräumlichen Übergängen im Heckengäu, wie im Landesportal beschrieben. Für bauliche Maßnahmen sind stets die einschlägigen Bebauungspläne des Quartiers heranzuziehen. Entlang der Würm sind topografische Übergänge und Grünzüge prägend; Wegegebote und Schutzzwecke sind einzuhalten und können die Nutzbarkeit angrenzender Flächen beeinflussen.