ImmobilienbewertungHerrenberg 2025

Herrenberg liegt im Landkreis Böblingen am Rand des Naturparks Schönbuch und bildet mit rund 33.000 Einwohnern eine Mittelstadt zwischen Stuttgart, Böblingen und Tübingen. Topografisch trifft der bewaldete Schönbuchtrauf auf die offenen Gäuflächen, was sich in deutlich unterschiedlichen Wohnlagen widerspiegelt. Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt und die sieben Stadtteile Affstätt, Gültstein, Haslach, Kayh, Kuppingen, Mönchberg und Oberjesingen. Die offizielle Benennung erfolgt als Herrenberg-Affstätt, Herrenberg-Gültstein usw., die Stadtteile sind zugleich eigene Ortschaften mit dörflich geprägtem Charakter. In der Kernstadt dominieren dichter bebaute Quartiere mit Altstadtstruktur, Nachkriegsbeständen und Mehrfamilienhäusern. Für die Immobilienbewertung ist wichtig, ob ein Objekt in der kernstädtischen Hanglage nahe Altstadt und Bahnhof, in einem der Ortsteilkerne oder in Randlagen mit Übergang zu Streuobstwiesen und Feldfluren liegt. Hanglagen am Schönbuchtrauf bieten häufig Aussicht und hohe Freiraumqualität, während in den Gäulagen eher flachere, siedlungstypische Einfamilienhausgebiete mit Gartennutzung dominieren.

Der Bahnhof Herrenberg ist ein regional bedeutender Verkehrsknotenpunkt: Hier enden die Stuttgarter S-Bahn-Linie S1 sowie Regional-Express-Züge der Gäubahn und die Ammertalbahn (RB63) aus Richtung Tübingen. Zusammen mit den Busbahnhöfen und Parkmöglichkeiten entsteht ein multimodaler Knoten, der für Pendlerlagen besonders attraktiv ist. Die S-Bahn-Linie S1 verbindet Herrenberg im dichten Takt über Böblingen und Stuttgart bis Kirchheim unter Teck. Die Ammertalbahn fährt im Regelfall im Halbstundentakt zwischen Tübingen und Herrenberg und bindet das Ammertal direkt an den Bahnhof an. Stadt- und Regionalbuslinien erschließen sowohl die Kernstadt als auch alle Ortsteile, sodass auch Wohnlagen in Affstätt, Gültstein oder Kuppingen einen öffentlichen Verkehrsanschluss besitzen. In der Wertermittlung sind Entfernungen zu Bahnhof, S-Bahn-Haltestellen und Bushaltepunkten systematisch zu erfassen: fußläufige Lagen im Kernstadtbereich werden von vielen Kaufinteressenten anders bewertet als rand- oder höhenlagige Ortsteile mit überwiegend Busanbindung. Zusätzlich wirken sich Fahrzeiten nach Stuttgart und Tübingen, aber auch die Erreichbarkeit der nahegelegenen Autobahn A81, auf die Einschätzung als Pendlerstandort aus.

Die Kernstadt von Herrenberg ist geprägt von einer gut erhaltenen historischen Altstadt mit Fachwerkbebauung rund um die Stiftskirche, ergänzt um Sanierungsgebiete und dichter bebaute Wohnquartiere des 20. Jahrhunderts. In vielen Lagen finden sich Mehrfamilienhäuser und Reihenhäuser der 1960er bis 1980er Jahre neben jüngeren Nachverdichtungen und kleineren Neubauensembles. In den Stadtteilen überwiegen Ein- und Zweifamilienhäuser, häufig mit größeren Gärten und Übergängen zu landwirtschaftlich genutzten Flächen oder Streuobstwiesen. Neubauflächen wurden in den vergangenen Jahrzehnten vor allem am Ortsrand entwickelt; dort sind Bebauungspläne mit Vorgaben zu Bauweise, Geschossigkeit, Dachformen und Stellplätzen üblich. Für die Immobilienbewertung sollten Altstadtlagen hinsichtlich möglicher denkmalrechtlicher Bindungen und gestalterischer Vorgaben geprüft werden, während in jüngeren Quartieren vor allem energetischer Standard, Modernisierungsgrad und Stellplatzsituation relevant sind. Rechtskräftige Bebauungspläne und der Flächennutzungsplan geben Aufschluss darüber, welche Nutzungen zulässig sind und ob in der Umgebung weitere Baulandentwicklungen zu erwarten sind.

Für typische Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Herrenberg bietet sich in der Regel das Vergleichswertverfahren an, sofern ausreichend Vergleichsangebote vorliegen. Bei Mehrfamilienhäusern mit ausgeprägter Mieterstruktur oder gewerblich genutzten Objekten steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund. Das Sachwertverfahren kann in Randlagen mit wenigen Vergleichsdaten als Plausibilisierung dienen. Die Mikrolagen unterscheiden sich deutlich: Altstadthang, Bahnhofsnähe, höhenbetonte Lagen am Schönbuchtrauf und eher ruhige Ortsteilquartiere im Heckengäu bzw. im Ammertal. Dabei sind neben Erreichbarkeit und Nahversorgung auch Lärmquellen wie Bahntrassen und stark befahrene Straßen zu berücksichtigen. Ebenso relevant ist der Freiraumbezug zu Wald, Streuobstwiesen und offenen Landschaftsräumen. Planungs- und Umweltaspekte spielen eine besondere Rolle: Ein großer Teil des Schönbuchs ist Landschaftsschutzgebiet, zusätzlich bestehen Wasserschutzgebiete im Bereich der Ammertal-Schönbuchgruppe. Vorhaben sollten daher immer mit den Bebauungsplänen, dem Flächennutzungsplan sowie den Karten der Landesanstalt für Umwelt Baden-Württemberg abgeglichen werden, um Beschränkungen und Auflagen (zum Beispiel zu Versickerung, Versiegelung oder Abstandsflächen zu Gewässern) frühzeitig zu erkennen.