ImmobilienbewertungGuldental 2025

Guldental ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Bad Kreuznach und Teil der Verbandsgemeinde Langenlonsheim-Stromberg. Der Siedlungsschwerpunkt liegt im Tal des Guldenbachs, einem Nebenfluss der Nahe, zwischen den südlichen Ausläufern des Hunsrücks. Die heutige Gemeinde wurde 1969 aus den bis dahin selbstständigen Dörfern Heddesheim (mit dem Ortsteil Breitenfelserhof) und Waldhilbersheim gebildet. Dadurch existieren zwei historisch gewachsene Ortskerne mit eigenem Straßen- und Dorfbild. Die RNN-Linie 240 bindet Guldental über mehrere Haltestellen wie „Guldental, Naheweinstraße“, „Guldental, Bahnhof“ und „Guldental, Raiffeisen“ an Bad Kreuznach und Richtung Stromberg an. Diese Kombination aus Weinbauort am Bachlauf und direkter Busanbindung prägt Alltag und Erreichbarkeit im Ort .

Wer in Guldental kaufen oder mieten will, sieht vor allem zwei Typen: traditionelle Winzerhöfe in Heddesheim und Waldhilbersheim mit Wohnhaus, Innenhof und Wirtschaftsgebäuden; sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in neueren Baugebieten. Für diese Neubauflächen erlässt die Ortsgemeinde verbindliche Bebauungspläne wie „Dr.-Schmitt-Straße“ oder „In der Großwies, Brunnengasse“. Darin stehen zulässige Nutzung, Bauweise, Abstände, Stellplätze und Grünanteile. Diese Unterlagen sollte man vor Kauf oder Umbau prüfen. Parallel erstellt die Verbandsgemeinde ein Hochwasser- und Starkregenvorsorgekonzept. Es benennt den Guldenbach als Gewässer zweiter Ordnung und kartiert Abflussbahnen bei Starkregen in den Ortslagen. Gebäude nahe dem Bach oder am Hang sollten deshalb auf Anforderungen zum Schutz von Kellern und Heizräumen geprüft werden .

Bei der Wertermittlung in Guldental reichen Standardwerte aus Nachbargemeinden selten aus. Grund ist die innere Gliederung: Heddesheim und Waldhilbersheim wurden 1969 zur Ortsgemeinde zusammengeschlossen und haben bis heute unterschiedliche, weinbaugeprägte Ortsbilder mit engen Gassen, Hofreiten, Kelterhaus und Nebengebäuden. Diese Baustruktur unterscheidet sich deutlich von den freistehenden Häusern der Neubaugebiete. Ein Gutachten sollte daher erstens den konkreten Ortsteil nennen, zweitens den Gebäudetyp (klassischer Winzerhof versus Einfamilienhaus) und drittens den genehmigten Nutzungsstatus ehemaliger Wirtschaftsflächen. So lässt sich entscheiden, ob eher das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren führt. Ohne diese Differenzierung droht eine Fehlbewertung durch unpassende Vergleichsobjekte .