ImmobilienbewertungHerzogenrath 2025

Die Stadt Herzogenrath liegt im Bundesland Nordrhein‑Westfalen im Übergangsbereich von Eifel und niederrheinischer Tiefebene. Sie umfasst die drei offiziellen Stadtteile Herzogenrath (Mitte), Kohlscheid und Merkstein.   Die Stadtgrenze verläuft im Westen über eine Länge von knapp 9 km entlang der Grenze zu den Niederlanden, nahe der Stadt Kerkrade.   Ein zentraler Verkehrsknotenpunkt ist der Bahnhof Herzogenrath, der an der Bahnlinie Aachen–Mönchengladbach liegt. 

Beim Immobilienerwerb oder zur Miete in Herzogenrath sollten Sie besonders auf Bebaubarkeit und Satzungslage achten: Die Stadt weist ein Rechtsregister mit rechtskräftigen Bebauungsplänen aus, die online einsehbar sind.   Außerdem gilt es, beim Wohnbestand Baujahr und Sanierungsgrad zu prüfen – viele Siedlungen stammen aus Bergbau‑ und Industriezeiten und wurden nach der Umnutzung rekultiviert. Ein weiterer Punkt: Im Wurmtal‑Aue‑Bereich (westliches Stadtgebiet) existieren renaturierte Fluss‑ und Auenräume – dies kann für Wohnlagen einen positiven Freiraumfaktor darstellen, aber auch Hochwasser‑ bzw. Überschwemmungsrisiken mitbringen (siehe Machbarkeitsstudie „Erlebbare Wurm“ zur Auen‑Entwicklung). 

Für die Wertermittlung in Herzogenrath sind folgende Aspekte relevant: Der Markt gliedert sich durch die drei Ortsteile, die historisch unterschiedlichen Aufkommen (z. B. Bergbauregion Kohlscheid) unterliegen. Daher empfiehlt sich bei der Bewertung ein Vergleichswertverfahren mit Auswertung von Verkäufen in demselben Ortsteil. Daneben sind bei Neubauten oder Sanierungen moderne Zertifizierungen (z. B. Energieeffizienz) sowie die kommunale Planungslage (bebauungsplan‑Konformität) zu berücksichtigen. Mikrolage‑typisch sind z. B. Nähe zu Bahn‑ oder Busanbindung (z. B. Bahnhof Herzogenrath) sowie ruhige Wohnlagen im westlichen Wurmtalbereich relevant.

Checkliste: - Haltepunkt „Bahnhof Herzogenrath“ als zentraler Verkehrsknoten: gute Bahn‑ und Busanbindung.  - Stadtteil Afden / Niederbardenberg im Bereich westliches Wurmtal – Freiraum, Auenlandschaft vorhanden. - Bebauungsplan‑Lage vor Erwerb prüfen (z. B. BPlan III/31 „An der Herrenstraß“, Merkstein).