ImmobilienbewertungSimmerath 2025

Simmerath liegt in der Rureifel im Süden der StädteRegion Aachen und umfasst ein weiträumiges Gemeindegebiet mit 17 Ortsteilen. Der Kernort Simmerath bildet zusammen mit Ortsteilen wie Witzerath, Bickerath, Huppenbroich und Paustenbach das zentrale Versorgungs- und Verwaltungszentrum der Gemeinde mit Rathaus, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten. Die Siedlungen liegen überwiegend auf der welligen Hochfläche zwischen Vennabdachung und dem Einschnitt des Rurtals, teilweise in leichten Hanglagen, was für Bebauung und Entwässerung relevant ist. Besonders immobilienrelevant sind die Seeorte Rurberg, Woffelsbach und Einruhr am Rursee, die durch Tourismus, Wassersport und den Zugang zum Nationalpark Eifel geprägt sind. Weitere Ortsteile wie Lammersdorf, Rollesbroich, Strauch oder Kesternich besitzen eher klassische Dorf- und Einfamilienhausstrukturen und fungieren als Wohnstandorte für Pendler in Richtung Aachen und Monschau. Käuferinnen und Käufer sollten bei der Marktanalyse zwischen Hochflächenlagen, Tal- und Seelagen sowie naturnahen Randlagen differenzieren.

Die Bebauung in Simmerath ist überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. In den Dorfkernen finden sich ältere Bauernhäuser und Mischbebauung, häufig in Lagen mit enger Straßenführung und begrenzten Stellplatzflächen. In und um den Kernort sowie in Ortsteilen wie Lammersdorf, Strauch oder Kesternich überwiegen Nachkriegs- und 1970er/1980er-Jahre-Siedlungen, teils mit überschaubaren Grundstücken und einfacheren energetischen Standards. Im Zuge von Modernisierungen wurden viele Gebäude gedämmt, dennoch ist der energetische Zustand im Einzelfall genau zu prüfen. In den Seeorten Rurberg, Woffelsbach und Einruhr ist der Bestand stärker touristisch beeinflusst: Ferienwohnungen, Wochenendhäuser und kleinere Pensionen ergänzen klassische Wohnhäuser. Wasserblick, Nähe zu Bootsanlegern und Badestränden sowie die Laufnähe zum Nationalpark-Tor Rurberg wirken wertsteigernd, gleichzeitig können saisonaler Besucherandrang, Stellplatzdruck und Lärmbelastung je nach Mikrolage negative Effekte haben. Immobilienbewertungen sollten diese Unterschiede klar herausarbeiten und auch mögliche Zweitwohnungs- und Ferienvermietungskonzepte berücksichtigen.

Simmerath verfügt über keinen eigenen Bahnanschluss; für die Verkehrsanbindung sind Busverbindungen entscheidend. Der Bushof Simmerath fungiert als zentraler Knotenpunkt, von dem aus der Schnellbus SB63 über Roetgen direkt nach Aachen Bushof und Aachen Hauptbahnhof fährt. Für Pendlerinnen und Pendler aus Ortsteilen wie Lammersdorf, Strauch oder Paustenbach ist die Anbindung an diese Linie ein wichtiger Faktor bei der Bewertung von Wohnlagen. Die Linie 68 verbindet Simmerath Bushof über Steckenborn mit den Rurseeorten Rurberg und Woffelsbach sowie Einruhr und erschließt damit die touristisch geprägten Lagen am Wasser. Saisonale Verstärkerlinien Richtung Nationalpark und Rursee sorgen in Ferienzeiten für zusätzliche Anbindung. Bei Kauf oder Bewertung einer Immobilie sollte geprüft werden, wie gut die jeweilige Adresse fußläufig an Bushaltestellen angebunden ist und welche Taktung tatsächlich zur üblichen Pendelzeit besteht, da dies die Attraktivität für Berufspendler deutlich beeinflusst.

Große Teile des Gemeindegebiets profitieren von der Nähe zu Natur- und Schutzgebieten. Die Uferbereiche von Rursee und Obersee sowie der angrenzende Kermeter-Hang gehören zum Nationalpark Eifel, der am Nationalpark-Tor Rurberg mit Besucherzentrum und Bushaltestelle erschlossen ist. Für Immobilien an den Seeufern bedeutet dies hohe Freizeitqualität durch Wandern, Wassersport und Landschaftserlebnis, aber auch Einschränkungen bei Neu- und Umbauten sowie erhöhte Sensibilität bei Eingriffen in Natur und Landschaft. Ein besonders relevantes Schutzgebiet ist das Naturschutzgebiet "Erkensruhrtal mit Nebenbächen und Felsen am Oberseeufer", das sich von Hirschrott bis zur Mündung der Erkensruhr in den Obersee südlich von Einruhr erstreckt. Hier sind naturnahe Bachläufe, Felsen und feuchte Grünlandstandorte geschützt. Für angrenzende Grundstücke können Auflagen etwa zur Ufergestaltung, zum Umgang mit Niederschlagswasser oder zur Nutzung von Freiflächen bestehen. Planungsrechtliche Rahmenbedingungen ergeben sich aus Flächennutzungsplan und Bebauungsplänen, die über das Geoportal der StädteRegion Aachen einsehbar sind.

Aufgrund der heterogenen Struktur aus Hochflächenlagen, Seeorten und dörflichen Wohnstandorten ist in Simmerath ein sorgfältiger Blick auf die Mikrolage entscheidend. Im Kernort und in verdichteten Wohnsiedlungen bieten sich Vergleichswertverfahren auf Basis aktueller Kaufpreise an. In ländlich geprägten Ortsteilen und bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern kommen zusätzlich Sachwertansätze zum Tragen, bei Ferienwohnungen und kleinen Pensionen in den Seeorten auch ertragsorientierte Verfahren. Einflussgrößen sind unter anderem Höhenlage und Topografie (Hang- vs. Plateaulage), Entfernung zum Rurseeufer, Ausblick, Erreichbarkeit des Bushofs, Lärm- und Verkehrsbelastung sowie die Nähe zu Natur- und Schutzgebieten. Gerade in älteren Dorfstrukturen ist der bauliche Zustand (Feuchtigkeit, Dämmung, Heiztechnik) kritisch zu prüfen. Für die planungsrechtliche Einordnung sind der rechtskräftige Flächennutzungsplan, Bebauungspläne und laufende Änderungen maßgeblich, die über Gemeinde und StädteRegion sowie das Beteiligungsportal des Landes eingesehen werden können. Wer Kauf oder Verkauf plant, sollte diese Unterlagen vor einer Wertermittlung beiziehen.