ImmobilienbewertungHiltenfingen 2025

Hiltenfingen liegt rund 30 Kilometer südlich von Augsburg und etwa einen Kilometer südwestlich der Stadt Schwabmünchen am Westrand des Lechfelds. Das Gemeindegebiet wird von der Wertach durchflossen, die nördlich beziehungsweise östlich des bebauten Bereichs verläuft und für den Landschafts- und Erholungswert eine wichtige Rolle spielt. Die Gemeinde umfasst eine Gemarkungsfläche von rund 1.455 Hektar, wovon der überwiegende Teil als landwirtschaftliche Nutzfläche bewirtschaftet wird. In zwei Flurbereinigungsverfahren in den Jahren 1911 bis 1913 sowie 1959 bis 1966 wurden diese Flächen neu gegliedert und besser erschlossen, was noch heute in der klaren Parzellenstruktur und der ausgeprägten landwirtschaftlichen Prägung ablesbar ist. Hiltenfingen grenzt im Norden an Schwabmünchen, im Osten und Süden an die Gemeinde Langerringen und im Westen an Ettringen. Innerhalb der Gemeinde gibt es nur den Gemeindeteil Hiltenfingen; die Wohnplätze Hiltenfinger-Keller und Goldene Weide sind dem Pfarrdorf zugeordnet. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies einen überschaubaren, klar abgegrenzten Markt mit wenigen stark unterschiedlichen Teilmärkten, in dem vor allem die Lage im Ort (Kernlage versus Siedlungsränder Richtung Wertach oder offene Flur) sowie die Erschließung entscheidend sind.

Die Bebauung Hiltenfingens konzentriert sich auf den kompakten Ortskern entlang der Staatsstraßen und einiger Nebenstraßen. Prägend sind hier ältere Bauern- und Wohnhäuser, Nachkriegsbestände sowie Ein- und Zweifamilienhäuser aus den 1970er bis 1990er Jahren. Im Umfeld der Ortsmitte finden sich zudem einzelne kleinere Mehrfamilienhäuser, etwa mit drei bis sechs Wohneinheiten. In den letzten Jahrzehnten hat die Gemeinde mit der Ausweisung von Gewerbeflächen und der Bereitstellung von Bauland für rund 220 Baugrundstücke die Entwicklung des Wohnungsmarktes unterstützt. Neubaugebiete liegen überwiegend am Rand des historischen Dorfkerns, teils mit freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhäusern, teils mit moderneren Reihenhausstrukturen. Im Bereich der Wohnplätze und am Übergang zur offenen Flur überwiegen lockere, teils ländlich geprägte Wohnlagen mit größeren Hofstellen. Für die Bewertung von Immobilien ist die Abgrenzung zwischen Altbausubstanz im Dorfkern, gewachsenem Einfamilienhausbestand in den Nachkriegs- und 1970er-Jahre-Gebieten und neueren Baugebieten wichtig. Altbauten können durch ihren Ortsbildwert und mögliche Denkmaleigenschaften im Wert steigen, erfordern aber oft erhöhte Sanierungsaufwendungen. Neubaugebiete bieten dagegen meist zeitgemäße Grundrisse, bessere Energiekennwerte und attraktivere Außenanlagen, was sich in höheren Quadratmeterpreisen niederschlägt.

Verkehrlich wird Hiltenfingen vor allem durch zwei Staatsstraßen erschlossen: Die Staatsstraße 2027 verbindet Schwabmünchen über Hiltenfingen nach Westen und quert dabei die Wertach. In der Ortsmitte zweigt die Staatsstraße 2015 nach Süden in Richtung Ettringen ab. Über Schwabmünchen besteht Anschluss an die Bundesstraße 17 und damit eine schnelle Verbindung nach Augsburg und Landsberg am Lech. Der nächste Bahnhof befindet sich in Schwabmünchen an der Bahnstrecke Augsburg–Buchloe mit den Regionalzügen der Linien RE7, RB77 und weiteren Verbindungen. Von dort aus sind Augsburg Hauptbahnhof und Buchloe in kurzen Takten erreichbar. Hiltenfingen selbst ist über Regionalbuslinien des Augsburger Verkehrs- und Tarifverbunds an den Bahnhof angebunden; insbesondere die Linie 707 bedient die örtlichen Haltestellen Hiltenfingen Kirche, Hiltenfingen Kellerwirtschaft und Hiltenfingen Siedlung. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Innerhalb des Ortes profitieren Lagen in fußläufiger Nähe zu den Bushaltestellen von einer besseren ÖPNV-Anbindung. Gleichzeitig ist der Ort insgesamt eher autoorientiert, sodass Stellplatzsituation und Garagen für viele Käuferinnen und Käufer ein wichtiges Wertkriterium darstellen. Grundstücke unmittelbar entlang der Staatsstraßen können im Vergleich zu ruhigeren Seitenlagen durch Verkehrslärm und Durchgangsverkehr wertmindernde Einflüsse erfahren.

Der Immobilienmarkt in Hiltenfingen ist kleinräumig und stark von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Wohnungen finden sich vor allem in kleineren Mehrfamilienhäusern und in verdichteten Bereichen des Ortskerns. Im Vergleich zu Schwabmünchen und insbesondere Augsburg liegen die Preisniveaus in der Regel niedriger, was Hiltenfingen für preissensible Käuferinnen und Käufer mit ländlicher Wohnpräferenz interessant macht. Die Auswertung von Angebotsdaten zeigt, dass Eigentumswohnungen im Mittel im mittleren 3.000-Euro-Bereich pro Quadratmeter Wohnfläche gehandelt werden, mit deutlicher Streuung nach Baujahr, Ausstattung und Mikrolage. Häuser bewegen sich tendenziell etwas höher, vor allem bei neueren Baujahren und modernen Einfamilienhäusern in ruhigen Lagen. Bei Bestandsgebäuden mit Sanierungsbedarf, insbesondere in älterer Bausubstanz im Dorfkern, sind Abschläge einzuplanen. Die Angebotsmieten für Wohnungen liegen im einstelligen bis niedrigen zweistelligen Eurobereich pro Quadratmeter. Höhere Mieten werden typischerweise für modernisierte oder neuere Objekte mit guter energetischer Qualität und vorteilhafter Lage (ruhige Seitenstraße, gute Belichtung, Garage oder Carport) erzielt. Für eine fundierte Bewertung sollten neben den groben Marktdaten immer konkrete Vergleichsobjekte in Hiltenfingen und der nahen Umgebung herangezogen werden. Besonders relevant ist der Abgleich mit Objekten in Schwabmünchen, da dort aufgrund der besseren Infrastrukturausstattung oft leicht höhere Preisniveaus erreicht werden, die jedoch nur eingeschränkt direkt auf Hiltenfingen übertragbar sind.

Hiltenfingen betreibt eine aktive Bauleitplanung. Die Gemeinde verfügt über einen Flächennutzungsplan, der mehrfach geändert wurde, unter anderem durch einen sachlichen Teilflächennutzungsplan Windkraft. Zudem existieren mehrere Bebauungspläne, etwa für Wohngebiete wie "Am Kreuzweg". Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist wichtig zu wissen, in welchem Planbereich sich ein Grundstück befindet, da sich hieraus zulässige Nutzung, Geschossigkeit, Dachformen und weitere Rahmenbedingungen ergeben. Im Umweltbericht zur 3. Änderung des Flächennutzungsplans wird für das konkrete Plangebiet am nordwestlichen Ortsrand zwischen Wertach, Fischbachmähdergraben und Wertachstraße festgehalten, dass dort keine förmlichen Schutzgebiete nach Bundesnaturschutzgesetz liegen. Gleichzeitig ist die Wertach Teil eines übergeordneten Umsetzungskonzepts der Wasserrahmenrichtlinie für die "Untere Wertach" und bildet einen wichtigen ökologischen Korridor. Entlang der Wertach im Landkreis Augsburg sind zudem Bannwald- und weitere Schutzkulissen ausgewiesen, die bei größeren Vorhaben zu berücksichtigen sind. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: In Wertachnähe sollten mögliche Einschränkungen durch Gewässerrandstreifen, Hochwasserkarten, naturschutzrechtliche Belange und artenschutzrechtliche Prüfungen in die Betrachtung einbezogen werden. Im Innenbereich sind Bebauungsplanfestsetzungen, Abstandsflächen und Stellplatznachweise entscheidend, während im Außenbereich strenge Anforderungen des Bauplanungsrechts (Paragraf 35 BauGB) den Nutzungs- und Entwicklungsspielraum deutlich begrenzen. Grundsätzlich empfiehlt es sich, bei konkreten Projekten oder An- und Umbauten die jeweils aktuellen Planunterlagen, Flächennutzungsplanänderungen und Bebauungspläne direkt bei der Gemeinde oder über deren Veröffentlichungen einzusehen.