ImmobilienbewertungIllschwang 2025

Illschwang liegt im Oberpfälzer Jura im Landkreis Amberg-Sulzbach in Bayern. Das Gemeindegebiet umfasst 32 offiziell benannte Gemeindeteile, darunter der Hauptort Illschwang sowie Augsberg, Dietersberg, Götzendorf, Neuöd und weitere Dörfer, Weiler und Einöden. Die A6 schneidet den Süden des Gemeindegebiets; im Norden verlaufen die Staatsstraße St 2164 und die Kreisstraße AS1 durch den Ort. Die Gemeinde wird der Metropolregion Nürnberg zugerechnet. Diese stark ausdifferenzierte Siedlungsstruktur – vom Pfarrdorf Illschwang über Kirchdörfer wie Götzendorf bis zu einzelnen Einödhöfen – ist relevant für Wertermittlung, weil Grundstückslagen innerhalb derselben Gemeinde sehr unterschiedlich wahrgenommen werden können.

Der historische Ortskern von Illschwang ist durch die Simultankirche St. Vitus/St. Veit geprägt. Die Kirche sitzt auf einem Hügel und ist von einer wehrartigen Mauer umgeben; das Dorf wurde mehrfach für Dorferneuerung und Ortsbildpflege ausgezeichnet, u. a. mit dem Europäischen Dorferneuerungspreis Anfang der 1990er Jahre. Solche denkmalgeprägten Ensembles bedeuten: Beim Kauf eines Altbaus sind Erhaltungsgebote, Fassadenmaterial, Dachform und Fensterteilung häufig vorgabengebunden. Modernisierer sollten außerdem die energetische Situation typischer Jura-Stein- bzw. Massivbauten prüfen (Dach, Fenster, Leitungen), weil Nachrüstpflichten teuer werden können. Für Mietobjekte gilt: energetische Schwächen schlagen sich langfristig in laufenden Nebenkosten nieder und sollten vor Vertragsunterzeichnung kalkuliert werden.

Für die Verkehrswertermittlung kommen in Illschwang wie üblich Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren in Betracht. Wichtig ist die Einordnung des Grundstücks in die örtliche Bauleitplanung. Die Gemeinde Illschwang stellt Bebauungs- und Grünordnungspläne wie "Am Fichtelberg" oder "Neuöd V" bereit. Laut Planbegründung verfolgt die Gemeinde damit zwei Ziele: neue Bauflächen für Wohnnutzung zu schaffen und gleichzeitig das historische Orts- und Landschaftsbild der betroffenen Ortsteile dauerhaft zu sichern. Wer ein Grundstück bewerten lässt, sollte daher klären, ob es in einem festgesetzten Baugebiet mit bestimmten Nutzungs- und Grünordnungsauflagen liegt oder in einer bestehenden, historisch gewachsenen Dorfstruktur ohne aktuellen Bebauungsplan. Diese planerische Einstufung beeinflusst zulässige Nutzung, mögliche Erweiterungen und damit den Wert.

Neben der Dorfstruktur zählt in Illschwang die ÖPNV-Anbindung. Der Verkehrsverbund Großraum Nürnberg (VGN) führt eigenständige Regionalbuslinien über den Ort, darunter Linie 476 (Amberg – Illschwang – Kutschendorf), Linie 477 (Illschwang – Wolfsfeld – Kastl) und der saisonale Birgland-Express Linie 479 (Sulzbach-Rosenberg – Illschwang – Lichtenegg – Hartmannshof). Für Käufer und Mieter heißt das: Mikrolage immer real prüfen – liegt das Haus fußläufig zur nächsten Haltestelle einer dieser Linien oder eher abseits in einem Weiler? Zweiter Pflichtpunkt ist die Topografie: In den Jurahängen können Zufahrten im Winter anspruchsvoll sein und Außenflächen stärker exponiert wirken. Beides beeinflusst Alltagstauglichkeit (Schulweg, Einkäufe, Winterdienst) und sollte im Besichtigungstermin vor Ort abgeklärt werden.