ImmobilienbewertungImmenstaad Am Bodensee 2025

Immenstaad am Bodensee liegt am nördlichen Ufer des Obersees zwischen Friedrichshafen und Meersburg und gehört zum Bodenseekreis in Baden-Württemberg. Der Kernort zieht sich direkt entlang der Uferzone, dahinter schließen sich Obst- und Weinbauflächen an, die typisch für die Region sind. Der überörtliche Verkehr verläuft im Wesentlichen über die B31, die oberhalb des Ortes verläuft. Die Gemeinde gliedert sich in den Kernort Immenstaad sowie das Dorf Kippenhausen mit dem Wohnplatz Frenkenbach. Kippenhausen liegt etwas zurückgesetzt im Hinterland und weist eher dörflichen Charakter mit Wohnhäusern im Umfeld landwirtschaftlicher Strukturen auf, während Frenkenbach in unmittelbarer Nähe zur Uferzone liegt. Diese Unterschiede sind für die Lagebewertung relevant: seenahe Wohnungen und Ferienapartments im Kernort haben meist eine andere Nachfrage als Bestandsgebäude in Kippenhausen. Der Bodenseeuferbereich ist in Teilen als Landschafts- oder Schutzgebiet ausgewiesen, was die Erhaltung des Ufercharakters sichert, aber bauliche Möglichkeiten einschränken kann. Für Projekte in Seenähe sollten Eigentümerinnen und Eigentümer frühzeitig prüfen, ob Schutzgebietsregelungen oder besondere Auflagen greifen.

Der Immobilienbestand in Immenstaad reicht von älteren Wohnhäusern im historischen Ortskern und in Kippenhausen bis hin zu neueren Wohngebieten und Ferienanlagen nahe dem See. Entlang des Ufers sind vielfach Mehrfamilienhäuser, Apartmentanlagen und pensionstypische Gebäude mit Ferienwohnungen zu finden, während im Hinterland eher Ein- und Zweifamilienhäuser dominieren. Für die Bewertung spielt der energetische Zustand der Bestandsgebäude eine große Rolle: Dämmstandard, Fensterqualität, Heiztechnik und mögliche PV-Nutzung am Dach sollten detailliert geprüft werden. Gerade bei älteren Häusern in dörflichen Lagen ist die Tragfähigkeit des Daches für Photovoltaik-Anlagen sowie die Leitungsführung im Bestand ein Thema. Die Gemeinde stellt verschiedene Bebauungspläne für Wohngebiete digital zur Verfügung. Diese legen unter anderem Bauweise, Geschossigkeit, Dachform und zulässige Nebenanlagen fest. Wer an- oder umbauen will, muss diese Vorgaben ebenso berücksichtigen wie mögliche Gestaltungssatzungen. Für nicht beplante Bereiche gelten die allgemeinen Regelungen des Baugesetzbuchs und der Landesbauordnung; Auskünfte hierzu erteilt die Bauverwaltung der Gemeinde.

Immenstaad besitzt keinen eigenen Bahnhof. Für den Bahnanschluss sind vor allem die Bahnhöfe in Friedrichshafen und Überlingen relevant. Die Regionalbuslinie 7395 verbindet Immenstaad im Taktverkehr mit diesen Knotenpunkten entlang der Strecke Friedrichshafen–Meersburg–Überlingen. Damit ist der Ort für Pendelwege auf den ÖPNV angewiesen, insbesondere für Berufspendelnde Richtung Friedrichshafen und dessen Arbeitsplätze. Am Bodenseeufer liegt ein Schiffsanleger, der saisonal von Kursschiffen bedient wird und Immenstaad mit weiteren Uferorten verbindet. Für touristische Nutzung und Freizeitverkehr ist dies ein Pluspunkt, für den täglichen Berufsverkehr aber eher ergänzend relevant. Daneben bietet der Ort Nahversorgungseinrichtungen, Gastronomie sowie Freizeitangebote wie das Strand- und Hallenbad Aquastaad, was die Wohnattraktivität gerade für Familien und Feriennutzung erhöht. Bei der Mikrolagebewertung sollte neben der Entfernung zur Bushaltestelle auch die Anbindung an die B31, die Lärmbelastung einzelner Straßenzüge sowie die Erreichbarkeit von Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten zu Fuß oder per Rad berücksichtigt werden.

Für Liegenschaften in Immenstaad ist neben der allgemeinen Marktbetrachtung die Prüfung von Standort- und Umweltrisiken wichtig. Die Gemeinde verweist explizit auf die Hochwassergefahrenkarten und Hochwasserrisikokarten des Landes Baden-Württemberg, mit denen sich einsehen lässt, ob Grundstücke von Überflutungsszenarien am Bodensee oder an Gewässern wie dem Lipbach betroffen sein können. Gerade für seenahe Lagen ist dies ein wesentlicher Punkt für Kaufentscheidungen, Finanzierung und bauliche Veränderungen. Der Hochwasserrisikosteckbrief für Immenstaad weist Überschwemmungstiefen in bestimmten Szenarien aus. Dies kann etwa für Kellergeschosse, Tiefgaragen oder Haustechnik im Untergeschoss relevant sein. Eigentümerinnen und Eigentümer sollten prüfen, ob Rückstausicherungen, druckdichte Kellerfenster oder Verlagerung der Haustechnik sinnvoll sind. In Hanglagen oberhalb des Ufers sind zusätzlich Standsicherheit, Hangwasser, Drainage und Oberflächenentwässerung zu betrachten. Baumaßnahmen sind regelmäßig nur im Rahmen der geltenden Bebauungspläne zulässig; die Einsicht in Bebauungspläne und weitere Satzungen erfolgt über die Gemeinde oder über das Serviceportal von Land und Kommune. Für die eigentliche Wertermittlung kommen – je nach Objekt – Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren zum Einsatz. Vergleichswerte sind im verdichteten Kernort mit Reihen- und Mehrfamilienhäusern eher verfügbar als in individuell geprägten Einfamilienhauslagen.