ImmobilienbewertungKressbronn Am Bodensee 2025

Kressbronn am Bodensee ist eine Zentralgemeinde im Bodenseekreis und entstand 1934 aus der Vereinigung von Hemigkofen und Nonnenbach. Heute leben hier rund 8.800 Einwohner (Stand Anfang 2025). Das Gemeindegebiet erstreckt sich von etwa 397 bis über 500 Meter über dem Meeresspiegel, vom Bodenseeufer bis in das Jungmoränenland des Hinterlandes. Der Hauptort liegt direkt am See mit Bahnhof, Hafen und zentralen Einrichtungen. Darum gruppieren sich zahlreiche Ortsteile und Weiler wie Arensweiler, Betznau, Berg, Gattnau, Nitzenweiler, Poppis, Riedensweiler oder Schleinsee. Die Westgrenze bildet weitgehend die Argen, die zugleich die Landesgrenze zu Bayern markiert. Für die Immobilienbewertung ist diese Gliederung wesentlich: Während der Hauptort eher verdichtet und auf den Tourismus sowie den Bahnhalt ausgerichtet ist, dominieren in den Weilern landwirtschaftliche Prägung und lockere Wohnbebauung. Hanglagen mit Seesicht, aber auch tiefer liegende Bachräume erzeugen deutliche Lageunterschiede innerhalb der Gemeinde.

Historisch war das Gebiet der heutigen Gemeinde agrarisch geprägt; viele Weiler bestehen bis heute aus ehemaligen Hofstellen mit Nebengebäuden. Im 20. Jahrhundert kamen entlang der Hauptstraße und im Umfeld des Bahnhofs Geschosswohnungsbauten und dichter bebaute Einfamilienhausquartiere hinzu. Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und kleinere Mehrfamilienhäuser. In den Weilern überwiegen ältere Bauernhäuser und Nachkriegsbausubstanz mit oftmals großem Modernisierungsbedarf. Typisch sind Häuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren mit vergleichsweise geringer Dämmung, einfach verglasten oder älteren Fenstern, veralteter Heizungstechnik und zum Teil sanierungsbedürftigen Leitungen. Für die Bewertung sollten Baujahr, Modernisierungsstand und mögliche Restriktionen durch Gestaltungs- oder Ortsbildsatzungen systematisch aufgenommen werden. Energieeffizienz (Dach, Fassade, Fenster), Heiztechnik, Leitungen und Feuchteschutz sind zentrale Prüfbereiche, insbesondere bei frei stehenden Einfamilienhäusern im Bestand.

Kressbronn verfügt über eine zweigleisige Bahnhaltestation an der Strecke Friedrichshafen–Lindau. Damit besteht eine gute Anbindung an die Südbahn und den Fernverkehr, was insbesondere für Pendlerlagen rund um den Bahnhof ein Pluspunkt ist. Nahegelegene Bundesstraßen (B31, B467) verbessern die Autoerreichbarkeit, führen in Trassennähe aber auch zu Lärmbelastungen. Der öffentliche Busverkehr bindet den Hauptort und die Weiler an. Wichtige Linien sind unter anderem die Verbindung Friedrichshafen–Kressbronn (Linie 7587) und Tettnang–Kressbronn (Linie 225). Ergänzend gibt es saisonale Angebote wie den Kressbronner Shuttle (Linie 220) vom Campingplatz Gohren über den Ortskern ins Hinterland. In Teilbereichen wird das Hinterland außerdem über Linien wie die 235 (Kressbronn–Hiltensweiler–Kressbronn) angebunden. Für die Immobilienbewertung ist entscheidend, ob ein Objekt fußläufig zu Bahnhof oder zentralen Busachsen liegt oder ob der Alltag überwiegend vom Pkw abhängt. Gerade in höher gelegenen Weilern mit attraktiven Ausblicken ist der Takt des Busverkehrs ein wichtiger Faktor für die Nutzungsqualität.

Der Schleinsee ist der einzige Binnensee im Gemeindegebiet und liegt eingebettet im Kressbronner Hinterland. Mit rund 14 Hektar Fläche ist er klein, aber landschaftlich prägend; der See befindet sich in Privateigentum und ist für die Öffentlichkeit grundsätzlich nicht frei zugänglich. Rund um den Schleinsee und südlich angrenzend im Bereich Schachried sowie im Schönmoos bestehen wertvolle Moor- und Naturschutzgebiete mit FFH- und Vogelschutzstatus. Diese Flächen erhöhen die Erholungsqualität, bringen aber auch bau- und naturschutzrechtliche Einschränkungen mit sich. Gleichzeitig bestehen in Kressbronn hochwasserbedingte Risiken insbesondere entlang von Fallenbach, Nonnenbach und am Bodenseeufer. Für einzelne Objekte in Ufernähe oder in Bachlagen ist daher ein Blick in die Hochwassergefahrenkarten des Landes (LUBW) und die Informationen der Gemeinde obligatorisch. In der Bewertungspraxis sind Grundstücke mit direkter Nähe zu geschützten Biotopen, Moorflächen oder potenziellen Überflutungsgebieten gesondert zu prüfen, etwa hinsichtlich Bauverboten, Auflagen oder versicherungsrelevanter Risiken.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser kommen in Kressbronn überwiegend Vergleichs- und Sachwertverfahren zum Einsatz; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund. Die ausgeprägte kleinteilige Struktur der Ortsteile erfordert jedoch eine sehr genaue Mikrostandortanalyse. Lagen im Hauptort nahe Bahnhof, Hafen oder Seeufer sind in der Regel gefragter, weisen dafür häufiger Lärmimmissionen durch Bahn, Hauptstraßen oder touristische Nutzung auf. Weiler wie Betznau, Berg, Nitzenweiler oder Riedensweiler punkten mit Ruhe und Landschaftsbezug, sind aber stärker von der Pkw- oder Busnutzung abhängig. Hanglagen mit Blick über Bodensee oder Schleinsee erzielen oft Aufschläge, solange Zufahrten, Hangstabilität und Entwässerung technisch gut gelöst sind. In die Bewertung sollten stets das jeweils gültige Planungsrecht (Bebauungspläne, Innenentwicklungs- oder Gestaltungssatzungen), bestehende Erschließungszustände und mögliche Restriktionen durch Landschafts- und Naturschutzgebiete einfließen. Gerade bei An- und Umbauten lohnt sich eine frühzeitige Rücksprache mit der Gemeinde und gegebenenfalls die Einbindung eines örtlich erfahrenen Sachverständigen.